나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1352 [2] 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비25호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난향초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 내 제비동 제지1층 제비24호 외 1개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

대상물건 (가),(나) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

대상물건 일련번호 (가),(나)는 등기사항전부증명서-집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층으로
표시되어 있으나 현장소사시 해등 층이 토지 단차로 인해 대상물건 소재 건물의 서측으로 진입시 지상
1층으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1352 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비25호 (현재 도로명: 서울특별시 관악구 난곡로 98)

용도: 근린상가

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 23.06㎡ (약 6.97평)

건물 면적: 47.62㎡ (약 14.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울난향초등학교 북동측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 대상 물건 인근으로는 아파트 단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역이 형성되어 있으며, 전반적인 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 신림역 인근은 지하철 2호선과 다수의 버스 노선이 지나 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 말소 기준 권리는 2018년 4월 19일 접수된 수협은행 근저당권(을4)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장인창

보증금: 10,000,000원

차임: 330,000원

전입일자: 2022-10-01

대항력: 없음

* 임차인: 하나물류(장순범)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부 채권 총액: 약 435,600,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동의 주거 지역에 위치한 근린상가입니다.

* 인근에는 아파트 단지 및 주택가가 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 신림동 지역은 대학가와 상업 시설이 발달하여 유동인구와 소비력이 비교적 높은 지역으로 평가됩니다. 특히 신림역 인근은 젊은 층과 직장인이 많이 찾는 상업 중심지입니다.

* 주변에 신림현대종합상가, 신원시장, 관악신사시장 등이 위치하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 다만, 상가 건물이 위치한 구체적인 블록의 상권 활성화 정도 및 경쟁 상황에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대상 물건은 서울난향초등학교와 매우 근접해 있어 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 신림역 인근으로 이동 시 쇼핑몰, 대형마트, 다양한 금융 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 2호선 신림역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 소각장, 하수처리장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 층수 표기 오류: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상에는 지1층으로 표기되어 있으나, 현장 조사 시 토지 단차로 인해 건물 서측 진입 시 지상 1층으로 이용되는 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 이용 층수와 공부상 표기 간의 차이로, 추후 전세권 설정, 인허가, 건축물 관련 민원 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 건축물 주용도와 실제 이용 용도 차이: 건축물표제부상 본 건물(B동)의 주용도가 '공동주택외2'로 기재되어 있으나, 본건 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이 역시 향후 건축물대장상 위반건축물 여부 확인 및 용도 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 약 4.3억 원에 달하여, 이는 감정가 1.35억 원 대비 높은 수준입니다. 경매 진행 시 경쟁률이나 유찰 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한 및 관련 법규(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역)로 인한 개발 또는 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권 인근 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교육 환경 또한 우수합니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸되며 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 실제 이용 층수와 공부상 표기 간의 차이, 건축물대장의 주용도와 실제 이용 용도 간의 불일치는 잠재적 리스크로 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다. 또한, 높은 채권 총액은 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자를 검토할 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸: 말소 기준 권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리상의 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다.

* 입지 조건: 신림역 인근으로 교통이 편리하고, 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적: 소규모 사업장 운영 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 135,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 정확한 층수 표기 오류 및 건축물대장상 용도 불일치 문제에 대한 법률적 검토 및 시정 가능성 파악.

* 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 동향 분석.

* 현장 방문을 통한 상권 활성화 정도, 건물 상태, 주변 경쟁 환경 등에 대한 실질적인 가치 평가.

* 향후 임대 수익률 또는 재매각 시 예상 시세 조사.

위 분석을 바탕으로, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 상세한 입찰가 산출은 생략하며, 위에 제시된 감정가를 기준으로 자체적인 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.