나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7443 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 611-1 동천동아이비카운티1차 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원감정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "용인동천노인복지센터" 북측 인근에 위치하며
부근은 근교 농경지대이나 도시화가 진행되어 전원주택, 다세대주택, 근생시설, 야산, 농
경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 시내버스 정류장 인근으로 교통사정 무난함.

건물의 구조

2016.11.11일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 102호
로서
외벽: 전면 석재 붙임 및 연와조 노출쌓기 마감, 측후면 드라이비트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 마루형 판재 마감
창호: 목재 및 샤쉬 2중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 보일러실 등)임.

설비내역

승강기설비, 피로티형 주차장, 화재탐지 및 소화설비, 위생설비, 도시가스난방설비 등
있음.

토지의 형상 및 이용상태

"ㄱ"자형 남향 완경사지로서 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

왕복 2차선 포장도로와 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 소로1류(접함)<국토의 계획
및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주 중인 것으로 조사됨.
본건이 공부상 1층 102호이나 경사지에 건축되어 전면에서 보면 1층이 피로티로 실제
2층임.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
2. 본건 공부상 1층 102호이나 경사지에 건축되어 전면에서 보면 1층이 피로티로 실제 2층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경7443 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 소재지 정보

* 주소: 경기도 용인시 수지구 동천동 611-1, 동천동아이비카운티1차 101동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 71.80㎡ (약 21.72평)

* 건물 면적: 55.97㎡ (약 16.93평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

1.2. 감정평가 및 건물 정보

* 감정가: 268,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 102호

* 사용승인일: 2016년 11월 11일

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 공부상 1층 102호이나, 경사지에 건축되어 실제로는 전면에서 보았을 때 피로티 구조로 인해 2층에 해당합니다.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 05월 26일

* 확정일자: 2019년 05월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 거주 중이며, 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 의무가 발생합니다.

1.5. 권리 분석 요약

* 본건의 말소기준권리는 2020년 05월 19일 접수된 대우산업개발의 가압류입니다.

* 등기부채권 총액은 16,140,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자료상 명시적 언급은 없으나, 물건명세서상 확인 필요)

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "용인동천노인복지센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근교 농경지대와 도시화가 진행되는 지역이 혼재하며, 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 야산 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건은 왕복 2차선 포장도로와 남측으로 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역

* 소로1류 (접함)

* 가축사육제한구역

* 성장관리권역

3. 상권분석

본 물건이 위치한 동천동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주변에 대규모 상업지구가 밀집해 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4. 생활정보

4.1. 건물 상세

2016년 11월 11일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물에 속한 1층 102호입니다. 외벽은 석재 및 연와조, 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루형 판재로 마감되었습니다. 창호는 목재 및 샤쉬 이중창으로 되어 있습니다.

4.2. 내부 구조 및 이용 상태

본 건은 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 욕실 2개, 주방/식당, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

4.3. 설비 내역

건물에는 승강기 설비, 피로티 구조의 주차장, 화재 탐지 및 소화 설비, 위생 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 주변 시설

"용인동천노인복지센터"가 북측 인근에 위치합니다. 주변 개발 계획 및 기타 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 전반적으로는 폐기물 처리 시설(소각장, 적환장 등) 관련 논의가 지역적으로 진행되고 있으나, 본 물건지의 직접적인 영향권으로 보기는 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 김 씨의 보증금 190,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰가에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으며, 이는 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 공부상 층수와 실제 층수 불일치: 공부상 1층이나 실제 2층에 해당하는 점은 추후 매각 또는 활용 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 자연녹지 및 성장관리계획구역: 토지이용계획상 자연녹지지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 임차인의 보증금 인수 여부는 본 건의 투자 수익성에 결정적인 요인이 될 것입니다. 임차인 보증금 전액이 배당으로 회수될 수 있도록 높은 가격으로 낙찰되거나, 인수해야 할 보증금 규모를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 동천동 지역은 지속적인 도시화가 진행되고 있는 곳으로, 입지적 잠재력은 있으나 주변 시세 및 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 현실적인 시세 대비 저렴한 감정가 (268,000,000원)

* 도시화 진행 지역으로 미래 가치 상승 기대 가능성

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(54.75㎡)의 건물이 2017년식으로 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 268,000,000원입니다. 임차인의 보증금 190,000,000원을 고려할 때, 낙찰가 268,000,000원이라면 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수될 가능성이 높습니다.

인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 입찰가를 산정하되, 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 200,000,000원의 거래 사례와 감정가, 그리고 임차인 보증금 부담을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 최소화하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하기 위한 목표 입찰가를 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.