나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13356 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 435-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 소재 "삼인동마을회관" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근 노변에 버스정류장에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 완경사지의 토지로서 기준시점 현재 개발행위 허가지임.
일련번호(2): 부정형 완경사지의 토지로서 기준시점 현재‘하천’으로 이용중임.
일련번호(3): 부정형 완경사지의 토지로서 기준시점 현재‘도로’로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.
일련번호(2): 지적 및 현황 맹지임.
일련번호(3): 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역(2014-12-15), 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역임.
일련번호(2): 도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 하천, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 하천구역(2014-09-23)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역임.
일련번호(3): 도시지역(2014-12-15), 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 목록3,4는 지분매각임.
2. 목록1은 개발행위허가지이고, 목록2는 지적 및 현황 맹지로서 '하천'으로 이용중이고, 토지이용계획확인서상 하천구역에 저촉되었는바, 공법상 제한의 정도 등을 고려하여 평가함. 목록3은 '도로'로 이용중임.
3. 농지취득자격증명 불필요함.
4. 개시결정 이후 2025.11.5.자로 매각대상 부동산 중 목록3.에서 답 10㎡가 용인시 처인구 남사읍 북리 435-11로 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13356 (1)

물건종별: 토지 일부 지분 매각, 부동산 임의경매

소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 435-4

토지 면적: 3198.00㎡ (약 967.4평)

토지 지분: 3042.00㎡ (약 919.3평)

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

용도: 답 (농지)

감정가: 1,722,070,000원

채권자: 남사OOOOOOO

주요 현황: 답 (농지), 개발행위 허가, 하천 이용, 도로 이용

특이사항: 지분매각, 공동담보, 농지취득자격증명 불필요

주의사항 요약:

* 일괄매각이나, 목록3, 4는 지분매각임.

* 목록1은 개발행위 허가지이며, 목록2는 지적 및 현황 맹지로서 '하천'으로 이용 중이며 하천구역에 저촉됨. 목록3은 '도로'로 이용 중임.

* 개시결정 이후 2025년 11월 5일자로 매각 대상 부동산 중 목록3에서 답 10㎡가 용인시 처인구 남사읍 북리 435-11로 분할되었음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 소재 "삼인동마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 임야 및 농경지 등이 혼재된 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태

* 일련번호(1): 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 일련번호(2): 지적 및 현황 맹지입니다.

* 일련번호(3): 도로로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한

* 일련번호(1): 도시지역(2014-12-15), 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서 300M)), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

* 일련번호(2): 도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 하천, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서 300M)), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하천구역(2014-09-23), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

* 일련번호(3): 도시지역(2014-12-15), 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서 300M)), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

혐오시설

제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

말소기준권리

을23 근저당권 (접수일자: 2022-04-12, 채권자: 남사농업협동조합) 입니다.

등기부 현황

* 등기부채권 총액: 1,844,076,168원

* 주요 권리 내역 (말소기준권리 이후 모두 말소 예정):

* 을23 근저당: 남사농업협동조합, 1,170,000,000원 (말소기준)

* 을25 근저당: 남사농업협동조합, 260,000,000원 (말소)

* 갑13 가압류: 기술보증기금, 334,000,000원 (말소)

* 갑17 가압류: 주식회사다이디어, 9,768,800원 (말소)

* 갑18 가압류: 중소벤처기업진흥공단, 70,307,368원 (말소)

* 갑19 임의경매: 남사농업협동조합, 1,156,757,499원 (말소)

* 갑20 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 갑21 압류: 용인시 (말소)

* 갑22 압류: 동화성세무서장 (말소)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본 물건이 소재한 용인시 처인구 남사읍 북리 일대는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 농촌 및 자연녹지 지역의 특성을 보입니다. 토지이용계획상 생산녹지지역, 자연녹지지역, 도시지역이 혼재되어 있어 향후 지역 개발 및 도시 확장 가능성이 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하천 및 도로로 이용되는 토지 지분이 포함되어 있어, 관련 개발이나 기반시설 정비 사업 추진 시 연계될 수 있는 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

인근 노변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설

제공된 정보만으로는 인근 편의시설의 현황을 상세히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 이러한 지역은 도심 지역에 비해 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 소유권 행사 및 토지 이용 시 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 현황 및 법규 제약

* 목록2의 경우 '하천'으로 이용 중이며 '하천구역'에 저촉되어 공법상 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 목록2는 지적 및 현황 맹지이므로, 도로로 이용 중인 목록3과의 관계 및 접근성 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 개발행위허가지(목록1)와 도로(목록3)로 이용되는 필지는 해당 용도 외의 개발이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 분할 관련 사항

개시결정 이후 매각 대상 부동산 중 일부(목록3에서 10㎡)가 분할되어 별도 필지(용인시 처인구 남사읍 북리 435-11)로 관리되고 있어, 지분 소유 관계 및 향후 관리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리에 위치한 답(농지)의 일부 지분 매각 건입니다. 본건은 개발행위 허가, 하천, 도로 등으로 이용되는 다양한 형태의 토지 지분을 포함하고 있으며, 토지이용계획상 생산녹지, 자연녹지, 도시지역 등으로 지정되어 있어 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 말소기준권리 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 일부 지분 매각이라는 점, 맹지 및 하천 구역 저촉 등 복합적인 현황과 법규 제약 사항을 가지고 있어, 투자 전 권리관계 및 실제 이용 가능성에 대한 철저한 조사와 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

용인시 처인구 남사읍은 지역 개발 계획이 진행되거나 예정되어 있는 지역으로, 향후 도시화 및 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

생산녹지, 자연녹지, 도시지역 등에 걸쳐 있어, 향후 용도 변경이나 개발 사업 추진 시 수혜를 받을 수 있습니다.

도로 및 하천 이용 필지가 포함되어 있어, 관련 기반시설 정비 또는 개발 사업과 연계될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 1,722,070,000원입니다.

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 하천 이용, 하천구역 저촉, 분할된 토지 등 복합적이고 특수한 현황을 가지고 있어, 토지의 실제 활용 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 관련 법규 제약 사항, 그리고 다른 공유자들과의 관계 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 전문가의 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 따라서 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.