나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102324 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 631-4 소아르힐 105동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 "왕산2리마을회관" 북측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 그 밖의 참고사항 : -

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경102324 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 631-4, 소아르힐 105동 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 상세 정보

건물명: 소아르힐

동/호수: 105동 502호

사용승인일: 2019년 06월 12일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층 (본건 5층)

건물면적: 53.24㎡ (약 16.11평)

건물지분: 53.24㎡ (약 16.11평)

토지면적: 58.25㎡ (약 17.62평)

토지지분: 58.253㎡ (약 17.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

대지권 면적: 58.253㎡ (약 17.62평)

건축물 총 연면적: 658.08㎡ (약 199.08평)

건축물 대지면적: 594㎡ (약 179.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 "왕산2리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로상태

남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 04일자 안산세무서장의 압류 (갑5)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 197,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-31

확정일자: 2020-07-23

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을1) 있으며, 2024년 12월 20일자 수원지방법원 강제경매 (갑7) 신청인이기도 함.

* 임차인: 임병현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-31

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 있음

비고: 보증금이 명시되지 않았으나 대항력이 있는 것으로 분류됨.

3.3. 권리분석 요약

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재함. 특히 신 임차인은 주택임차권 등기를 경료하였으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음. 주의사항 및 물건명세서 상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차인 신 의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음. 임병현 임차인의 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 대항력은 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건이 소재한 용인시 처인구 모현읍 왕산리는 주로 다세대주택, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집된 도심 상권과는 다소 거리가 있음. 상대적으로 조용한 주거 환경을 특징으로 함.

4.2. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 모현읍 왕산리 지역의 다세대/연립주택 시세는 3.3㎡당 약 470만원에서 900만원 수준으로 파악됨 (예: 49.5㎡(약 15평) 8,800만원, 68.46㎡(약 20.7평) 8,000만원). 본건의 전용면적 53.24㎡(약 16.11평)를 고려할 때, 실거래가 기준으로는 대략 8,000만원에서 10,000만원 사이의 가격대를 형성할 수 있을 것으로 보임. 그러나 이는 개별 물건의 상태, 층수, 향 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 주요 편의시설: 인근에 모현도서관이 위치하고 있어 문화생활 및 교육 관련 시설 이용이 가능함.

* 지역 내 경로당, 읍사무소 등이 있어 기본적인 주민 복지 시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 혐오시설 및 공장 정보

* 용인시 처인구는 과거부터 소각장, LNG발전소 등 혐오시설 입지 논란이 있었던 지역 중 하나로, 특히 이동읍, 덕성리 일대에 관련 이슈가 제기된 바 있음. 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 있는지에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 지역 개발 계획 및 주민 민원 등을 통해 관련 이슈가 존재함을 알 수 있음.

* 다수의 공장들이 용인시 처인구 내에 위치하고 있으나, 본건 소재지(왕산리)와 직접적인 인접 여부 및 소음, 환경 등에 미치는 영향은 추가적인 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 신 의 보증금 인수 문제입니다. 본건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 1번 순위 주택임차권이 등기되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명확한 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 지급되지 못한 보증금 잔액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4,200만원입니다. 입지적으로는 주거 환경이 양호하나 주변에 편의 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(신 )의 존재이며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높은 편이며, 임차인 인수금액까지 고려하면 실질적인 매수 비용이 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인한 가격 협상 가능성 또는 시세 대비 저렴한 낙찰가 확보 가능성 탐색.

* 용인시 및 처인구 지역의 전반적인 부동산 가치 상승 잠재력 및 개발 계획 검토.

* 해당 물건의 실거주 가치 또는 임대 수익 창출 가능성 평가.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 신 의 보증금 197,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 낙찰 금액 외에 추가적인 매수인의 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 떠안아야 하므로, 실질적인 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건 면적(53.24㎡)과 유사한 다세대주택의 매매가는 대략 8,000만원에서 10,000만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가는 242,000,000원으로 시세 및 인수 보증금 등을 고려했을 때 매우 높은 편입니다.

따라서, 예상 입찰가는 위에서 언급된 리스크(특히 임차인 보증금 인수)를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 매수인이 인수하게 될 보증금 잔액을 고려했을 때, 본 물건의 실질적인 가치 또는 투자 금액이 시세 범위를 크게 넘어서지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

현재 정보로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵지만, 인수되는 보증금(197,000,000원)을 감안하여, 물건의 순수 가치(시세 기준 8,000만원~10,000만원)와 더해지는 총 부담액을 예측해야 합니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가 범위를 70,000,000원 ~ 90,000,000원 으로 제안합니다. 이 금액은 낙찰 후에도 인수되는 보증금 잔액으로 인해 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액이 주변 시세를 크게 초과하지 않도록 고려한 것입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.