나이스옥션 법원경매 순천 2026타경109 [1] 전라남도 여수시 종화동 904-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 여수시 종화동 소재 여수중앙초등학교 동측 인근에 위치하고 주위는 주로 단독주택으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 단독주택부지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 폭 14~15m의 포장도로에 접하나 도로 중앙부위에 가로대가 설치되어 있고, 남동측과 북서측으로 폭2~3m의 막다른 도로(일부 계단)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-06), 중로3류(폭 12m~15m)(2020 -04-09)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (자산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 3동(기호 ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 스타코, 징크판넬붙임. 내벽 : 벽지도배, 타일붙임, 인테리어 치장 창호 : 새시창

이용상태

주택이나 공실상태입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 3동(기호 ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 용도는 '주택 및 점포'이나 현황은 주택입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경109 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 종화동 904-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 204,486,000원

* 토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 건물면적: 89.45㎡ (약 27.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 홍OO

* 특이사항: 제시외 건물 3동 포함

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 전라남도 여수시 종화동 소재 여수중앙초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 이용상태: 사다리형의 완경사지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 폭 14~15m의 포장도로에 접하나 도로 중앙에 가로대가 설치되어 있습니다. 남동측 및 북서측으로는 폭 2~3m의 막다른 도로(일부 계단)에 접합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수여자고등학교, 자산초등학교, 중앙초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 27일 접수된 여수시산림조합의 근저당권(102,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약상 근저당, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등은 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/확정일자: 2024년 6월 3일

* 배당신고일자: 2026년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 홍은지 씨는 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 여수시 종화동에 위치한 주택가 지역으로, 주변에 여수중앙초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 및 주거 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 제공된 주변 연립주택 "조이빌리지"(종화동 583-3)의 최근 매매 사례는 2026년 2월, 160,000,000원 (16,000만원) 수준입니다. 그러나 본건은 단독주택이므로 직접적인 가치 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 여수중앙초등학교, 여수여자고등학교, 자산초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며 차량 접근성이 양호합니다.

* 생활 편의: 주택가 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하나, 대형마트 등 편의 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 본건 건물의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 3층 건물이며 제시외 건물이 존재하는 점 등을 고려할 때 일부 노후화 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 협소한 토지 면적: 토지 면적이 66㎡로 비교적 협소하여 건축 증축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 북동측 주도로는 양호하나, 남동측 및 북서측으로는 폭 2~3m의 막다른 도로 및 계단에 접하여 차량 통행 및 주차가 일부 불편할 수 있습니다.

* 건물 용도 상이: 공부상 용도는 '주택 및 점포'이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 시 건축법 등 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 여수시 종화동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 교육 시설이 인접해 있고 교통이 편리한 편입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 등기부상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물 3동을 포함한 일괄매각 대상이며, 현재 공실 상태입니다.

* 협소한 토지 면적, 일부 도로 접근성 문제, 건물 노후화 가능성 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 인수할 보증금이 없어 명도에 따른 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

* 주택가 입지: 안정적인 주거 지역에 위치하여 주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소규모 토지 활용: 협소한 토지지만, 개인 주택이나 소형 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 204,486,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 부동산(연립) 시세가 160,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건 단독주택의 감정가는 해당 지역 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크(건물 노후화, 도로 접근성 등)와 현재 공실 상태를 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 184,000,000원 ~ 194,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.