나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50398 [1] 전라남도 구례군 구례읍 백련리 224 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건1~5는 전라남도 구례군 구례읍 백련리 소재 '백련저수지' 북동측 인근에 위치하며 인근은 농경지, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하며, 일련번호 6은 전라남도 구례군 구례읍 산성리 소재 '이양마을' 동측 인근에 위치하며 인근은 농경지 및 임야 등이 소재하고, 일련번호 7은 전라남도 구례군 구례읍 산성리 소재 '사동마을'남동측 인근에 위치하며 주위는 임야로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1은 부정형 전기타 (일련번호 3~5의 부속토지 임) 일련번호 2는 부정형 전 일련번호 3~5는 부정형 노유자시설 건부지임 일련번호 6 부정형 토지임야 일련번호 7 사다리형 자연림 일부 임도

인접 도로상태

일련번호 1은 동축으로 약3미터 포장도로에 접하며 일련번호 2~6은 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함 일련번호 7은 본건을 통과하는 약 2~3미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역(2025-04-10), 도시계획구역(2005-11-28), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :도시지역, 제1종일반주거지역(2025-04-10), 도시계획구역(2005-11-28), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :도시지역, 제1종일반주거지역(2025-04-10), 도시계획구역(2005-11-28), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :도시지역, 제1종일반주거지역(2025-04-10), 도시계획구역(2005-11-28), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역(2025-04-10), 도시계획구역(2005-11-28), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(7) :농림지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업진흥촉진지역(생산임지)<산림법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 인테리어 마감 창호: 샷시창호 등 일련번호 나) 경량철골구조 경량판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬마감, 일부 무벽체 일련번호 다) 라)경량철골구조 경량판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬마감 창호: 샷시창호 마감등 일련번호 마)바)사) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서 외벽: 판넬마감 창호: 샷시창호 등 일련번호 아) 경량청골구조 경량판넬지붕 단층 건물로서 외벽: 판넬마감 창호: 샷시창호등 일련번호 자) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서 외벽:판넬마감 내벽: 판넬마감등 창호: 샷시마감 일련번호 차) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로 외벽: 판넬마감,일부 무벽체 ,

이용상태

일련번호 가) 노인복지시설 등 (현황 운영중지 중) 일련번호 나) 세탁건조실등 일련번호 다) 차고 및 사무실 등 일련번호 라) 노인복지시설 및 사무실 등 일련번호 사) 보일러실 등 일련버호 바) 창고 일련번호 사) 노인복지시설등 일련번호 아) 화장실등 일련번호 자): 근린생활시설 일련번호 차) 창고

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤

부합물 및 종물

감정평가 의견 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함, 지상 컨테이너 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50398 (1)

소재지: 전라남도 구례군 구례읍 백련리 224

용도: 단독주택

감정가: 1,810,583,040원

토지면적: 2986.00㎡ (약 903.33 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1627.95㎡ (약 492.47 평)

건물 제시외면적: 103.45㎡ (약 31.29 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함, 지상 컨테이너 매각 제외

2. 입지조건

본건은 전라남도 구례군 구례읍 백련리 소재 '백련저수지' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 일련번호 6, 7의 경우 구례읍 산성리 소재 '이양마을', '사동마을' 동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 이루어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지 이용 계획상 일부는 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 전축종 가축사육 제한구역 및 일부 지역은 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 저촉됩니다. 또한, 일부 필지는 자연녹지지역, 준보전산지, 농림지역, 임업진흥촉진지역 등으로 구분됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 근로복지공단입니다. 등기부등본상 소유권 이전은 2012년 8월 23일에 강학기 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2014년 4월 25일 접수된 구례새마을금고 근저당권(440,000,000원)과 녹동새마을금고 근저당권(210,000,000원)입니다. 이후 국민건강보험공단, 전남신용보증재단, 구례군, 순천세무서장의 압류 및 가압류가 있었으며, 현재 본 경매 개시 결정은 근로복지공단의 강제경매(188,988,122원)입니다. 등기부상 모든 을구(근저당) 및 갑구(압류, 가압류, 강제경매) 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-25. 대항력 없음.

* 강 : 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2020-05-14. 대항력 없음.

* 정다운(주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-12-14. 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2026-06-16, 배당신고일자 2026-06-25. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 및 차임 관련 권리는 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 구례읍 백련리 소재지로, 백련저수지 인근의 자연환경과 주거지역, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 배후 수요가 존재합니다. 또한, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 토지 활용 가치가 높을 수 있습니다. 과거 노인복지시설 및 근린생활시설 등으로 이용된 이력이 있는 것으로 보아, 일정 규모 이상의 시설 운영 경험이 있는 지역으로 판단됩니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등 비교 대상 물건에 대한 구체적인 시세 자료가 제시되지 않았으므로, 정확한 현 시세 기반 분석은 제한적입니다. 다만, 감정평가액 18억 1천만 원을 기준으로 볼 때, 대규모 토지와 건물을 갖춘 물건으로 지역 내에서 비교적 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 구례읍 소재지에 인접하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 정확한 주변 편의시설, 학교, 병원 등의 밀집도 및 거리에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함되나, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 이는 현장에서 컨테이너의 소유권 및 철거에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 토지이용계획상 일부 지역은 가축사육제한구역, 준보전산지, 농림지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정평가서상 '건물감정평가요항표'에 일부 건물(일련번호 가)은 '현황 운영중지 중'이라고 명시되어 있어, 인수 후 재활용 또는 철거, 신축 등 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없다는 점은 권리 인수 측면에서 유리하나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 불필요한 마찰을 최소화하기 위한 사전 소통이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 구례읍 백련리에 위치한 대규모 단독주택 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 함께 다양한 용도로 사용되었던 여러 채의 부속 건물을 포함하고 있어, 개발 잠재력이 있거나 자체적인 활용 가치가 높은 물건으로 평가됩니다. 백련저수지 인근의 자연환경은 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 일부 건물의 운영 중지 상태, 지역별 토지 이용 제한, 그리고 제외되는 컨테이너 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적(약 903평)과 1600㎡가 넘는 건물 면적은 그 자체로 높은 가치를 지닙니다.

* 일부 건물이 과거 노인복지시설이나 근린생활시설로 활용된 이력이 있어, 이를 활용한 사업 또는 재개발 잠재력이 있습니다.

* 백련저수지 인근의 자연환경은 전원주택 단지 조성, 펜션 사업 등 관광 및 휴양 관련 사업에 유리한 입지 조건을 제공할 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,810,583,040원입니다. 이는 넓은 토지 면적, 다수의 부속 건물, 그리고 지역적 특성을 종합적으로 반영한 가격으로 판단됩니다. 제시된 정보만으로는 주변 부동산의 최근 거래 사례(JSON 데이터)를 직접 분석하여 정확한 시세에 기반한 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 감정가가 높고 특수 물건 정보(제시외 건물 포함, 컨테이너 제외 등) 및 용도지역 제한(일부) 등을 고려할 때, 잠재적 가치와 위험 요소를 신중히 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 전략으로는, 초기 입찰 시에는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 시작하되, 실제 현장 조사 결과와 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 낙찰가율을 조정하는 것이 합리적입니다. 즉, 1,629,000,000원 ~ 1,810,000,000원 사이에서 초기 입찰 가격을 고려해 볼 수 있으며, 실제 시장 상황과 경쟁 구도를 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 추가적인 현장 답사와 주변 부동산 시세 조사를 통해 보다 정확한 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.