나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50406 [1] 전라남도 순천시 옥천동 74-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 옥천동 소재 "향동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 하천 등이 소재하는 기존 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 주상용 부지로 이용중임. 기호(4): 부정형, 하천 및 천변 산책로 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 아스콘포장 소로에, 동측으로 세로(불)에 접함. 기호(4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(2025-11-14), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 기호(4): 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(2025-11-14), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 목조 및 경량철골조 기와 및 기타지붕 단층 건물로서, 벽체: 인테리어 글래스 등임. 기호(3-나): 벽돌조 기타지붕 2층 건물로서, 외벽: 치장벽돌 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 목재 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(2-가): 근린생활시설(휴게음식점) 등으로 이용중임. 기호(3-나): 주택 및 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2-가): 급.배수설비 등, 기호(3-나): 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

기호(2-가): 공부상 용도는 주택이나 현황 휴게음식점으로 증개축되어 이용중이므로, 개략적으로 실측하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 포함 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함), 건축물 대장상 위반건축물 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50406 (1)

소재지: 전라남도 순천시 옥천동 74-2

용도: 단독주택

감정가: 667,012,850원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 1061.00㎡ (약 320.95평)

토지지분: 530.5㎡

건물면적: 156.43㎡ (약 47.32평)

건물지분: 78.22㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 165.50㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 주요 특이사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고, 정비구역, 일괄매각, 제시외 건물 및 포함 지분매각, 특별매각조건 있음.

* 건축물대장상 위반건축물 등재 (순천시 사실조회에 따르면 경량철골조의 테라스 및 별동 증축, 컨테이너 적치 등 6개소 무허가 증축 사실이 있어 원상복구 시정명령 2차 계고 상태이며, 3차 계고 이후 자진 철거되지 않을 경우 이행강제금 부과 예정).

* 토지 기호(4)는 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 옥천동 소재 "향동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주변 환경은 단독주택, 근린생활시설, 하천 등이 소재하는 기존 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준임. 북측으로 아스콘 포장 소로에, 동측으로 세로(불)에 접함.

2.3. 주변 환경 및 시설

* 주변 지역은 주택 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이한 편임.

* 최근 뉴스 자료에 따르면 순천시는 폐기물 처리 시설(소각장) 건립을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 일부 지역 주민들의 반대 의견이 있었으나, 법적 절차를 거쳐 사업 추진에 속도를 내고 있음. 해당 물건지의 직접적인 영향을 판단하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 문의가 필요.

* 특별히 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 공공자원화시설(쓰레기 소각장)이 건설될 경우 인근 지역의 환경적 영향에 대한 주민들의 우려가 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 19일 접수된 오현근의 근저당권(을5)임.

* 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 물건지에는 지상권이 설정되어 있지 않음.

3.2. 채무 총액

등기부채권 총액: 736,920,874원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인에 대한 별도 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 상업 활동 및 주거 기능이 공존하는 곳임. "향동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 편의성이 있음.

4.2. 이용 현황

* 토지는 주상용 부지로 이용 중이며, 일부는 하천 및 천변 산책로 부속 토지로 이용되고 있음.

* 건물은 근린생활시설(휴게음식점) 및 주택, 근린생활시설 등으로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 향동행정복지센터가 인근에 소재하여 행정 이용이 편리함.

* 주거 및 상가 혼용지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 지역(옥천동)에는 순천남초등학교, 순천여고, 순천매산중학교 등 교육 시설이 있으며, 문화의거리, 패션의거리, 순천의료원 등 편의 시설 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 공유자 우선매수권 신고 가능성에 유의해야 함. 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권 행사 시 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 다음 매각기일에는 해당 권리 행사 불가.

* 공유자 지분으로 인해 향후 재산권 행사나 관리에 제약이 따를 수 있음.

6.2. 위반건축물

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 무허가 증축 등 6개소가 적발되어 시정명령 2차 계고 상태임.

* 향후 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있음. 자세한 내용은 관할 관청에 문의 필요.

6.3. 토지 맹지

* 토지 기호(4)는 지적도상 맹지이므로, 해당 필지의 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 정비구역 지정

* 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 추진 가능성이 있으나, 이는 불확실성이 따르는 요소임.

7. 종합 의견

본건은 순천시 옥천동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 생활 편의성이 있고, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성도 잠재하고 있습니다. 그러나 지분 매각, 위반 건축물 등재, 토지 일부 맹지라는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 특히 위반 건축물에 대한 이행강제금 부과 가능성과 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약은 신중한 검토가 필요합니다. 공유자의 우선매수 신고 가능성도 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 기대감.

* 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로 다양한 활용 가능성.

* 단독주택 부지와 상가/주택 건물이 혼합된 복합 물건으로, 향후 건물 및 토지 활용 전략에 따라 가치 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 667,012,850원으로 제시되었으나, 지분 매각, 위반 건축물 등재(이행강제금 부과 가능성), 토지 일부 맹지, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

부동산 정보 분석 결과, 인근 지역의 유사 물건 시세는 특정하기 어렵습니다. 제공된 JSON 데이터는 본건과 다른 종류의 연립다세대 주택 정보로 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 유사 위치의 토지 거래 사례(2021년 옥천동 3054㎡ 답, 자연녹지지역, 2차선 도로접함 9.24억, 3.3㎡당 약 100만원) 및 주거지역 토지 거래 사례(2025년 옥천동 1154㎡, 제1종일반/전용주거지역, 5.23억, 3.3㎡당 약 150만원)를 참고할 때, 본건의 토지 가치는 감정가를 상회할 수 있으나, 건물의 상태 및 지분 매각임을 고려해야 합니다.

종합적으로 고려 시, 위반건축물 관련 비용, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 이에 따른 불확실성, 그리고 지분 소유의 번거로움 등을 감안하면, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4억 6천만 원 ~ 5억 3천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 잠재적 리스크를 반영한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.