나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50239 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1480 근화베아채 109동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도 교육청 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용 등으로 이루어짐

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물내 18층 1803호(계단식)로서 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등, 내 벽: 벽지, 벽타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지, 아파트 부지.

인접 도로상태등

인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

남악리 1480 :도시지역, 제3종일반주거지역(2013-12-31)(제3종일반주거지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-현황조사시점(2026.4.15.) 기준 관리비 712,810원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음
-임차인(이진호)이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50239 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1480 근화베아채 109동 18층1803호

용도: 아파트

감정가: 176,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

토지지분: 37.6387㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.9368㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1480 근화베아채 109동 18층 1803호에 소재하며, 전라남도 교육청 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 상업용 건물 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (구체적인 노선은 추가 확인 필요)

2.3. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 중 18층에 위치한 계단식 아파트이며, 전용면적 59.94㎡ (약 18.13평)로 현재 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 벽타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 도시계획상 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

본 경매는 채권자 이OO의 신청으로 진행되었으며, 말소기준권리는 2025년 04월 01일 접수된 이진호 명의의 전세권설정(을5)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 이은솔: 전입일자 2023-01-27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

비고: 보증금 및 차임이 없는 상태로 대항력이 있다고 신고되어 있어, 계약 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 이진호: 전입일자 미상, 확정일자 2021-09-03, 배당신고일자 2026-04-03, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

비고: 위 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받을 수 있을 것으로 예상되나, 배당률에 따라 일부 미회수 가능성도 있습니다.

* 이진호: 전입일자 2021-09-24, 확정일자 2021-09-03, 배당신고일자 2026-04-09, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

비고: 위 임차인은 법적으로 대항력이 있어, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수 대상 권리

현황 조사 및 등기부등본상, 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. (주의사항 명시)

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 교육청 인근의 아파트 밀집 지역 및 상업 용지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 남악신도시는 지역의 행정 및 교육 중심지로 기능하고 있어, 주변 아파트 단지와 함께 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 상업 시설의 밀집도가 높아 경쟁 환경은 존재할 수 있습니다. (추가적인 상권 상세 분석은 현장 답사 및 지역 데이터 분석을 통해 심화될 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스 승강장 이용이 가능하며, 전라남도 교육청 등 주요 기관과 가깝습니다. (추가: 주변 주요 도로와의 접근성, 대중교통 노선 등 상세 정보는 현장 확인 필요)

5.2. 편의시설

주위 상업용 지구 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가: 남악신도시 내 대형 쇼핑몰, 공공시설 등 접근성 확인 필요)

5.3. 교육

본 물건은 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 보호가 이루어지고 있습니다. 주변에 학교가 위치할 가능성이 높아 교육 환경은 양호할 것으로 보입니다.

5.4. 주차

건물 내 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 중 미회수 금액이 매수인이 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 인수 금액만큼 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 미납 관리비 인수 가능성

현황 조사 시점(2026.4.15.) 기준 관리비 712,810원이 미납되어 있으며, 이 중 공용부분 관리비는 매수인이 인수될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 특수 임대차 관계 (이은솔)

보증금 및 차임이 0원인 임차인 이은솔의 '대항력 있음' 표기는 일반적이지 않아, 권리관계 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 등)

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 남악신도시 개발 계획 및 주변 지역 특성 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다. (추가: 현장 답사를 통한 주변 환경 상세 점검 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 남악신도시 내 아파트로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성 등 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 인수 가능성 및 미납 관리비 부담 가능성이 매우 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 해당 임차인이 경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수에 대한 복잡한 상황이 얽혀 있을 수 있습니다. 따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 더불어 예상되는 인수 비용을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

남악신도시는 전라남도의 행정 중심지로서 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 안정적 자산 (아파트)

아파트는 주거용으로서 안정적인 수요층을 확보하고 있으며, 자산 가치 유지 및 상승 가능성이 상대적으로 높은 부동산 유형입니다.

8.3. 교육 및 생활 인프라

전라남도 교육청 인근에 위치하여 교육 관련 편의시설 접근성이 좋으며, 기본적인 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 중 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 감정가 176,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 보증금액을 고려하여 총 예상 취득 비용이 시세 대비 경쟁력 있는 수준이 되도록 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 인수 보증금이 상당하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다. 인수 보증금(150,000,000원)과 미납 관리비(약 710,000원)를 총 취득 비용에 합산하여, 최종적으로 시세 대비 합리적인 가격이 될 수 있도록 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준과 향후 시장 전망에 따라 달라질 수 있으나, 인수될 보증금을 고려한 총 비용이 2억원 내외가 되도록 입찰가를 전략적으로 책정하는 것을 권장합니다. (예: 감정가 대비 70% 수준의 입찰가를 고려하되, 인수 보증금을 합산한 최종 비용이 2억원을 넘지 않도록 조절)

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 조사, 그리고 법원 배당 예상표 등을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 모든 법적 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50239 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1480 근화베아채 109동 18층1803호

용도: 아파트

감정가: 176,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1480 근화베아채 109동 18층 1803호에 소재하며, 전라남도 교육청 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 상업용 건물 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 중 18층에 위치한 계단식 아파트이며, 전용면적 59.94㎡ (약 18.13평)로 현재 아파트 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 벽타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 도시계획상 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

본 경매는 채권자 이OO의 신청으로 진행되었으며, 말소기준권리는 2025년 04월 01일 접수된 이진호 명의의 전세권설정(을5)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 이은솔: 전입일자 2023-01-27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

비고: 보증금 및 차임이 없는 상태로 대항력이 있다고 신고되어 있어, 계약 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 이진호: 전입일자 미상, 확정일자 2021-09-03, 배당신고일자 2026-04-03, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

비고: 위 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받을 수 있을 것으로 예상되나, 배당률에 따라 일부 미회수 가능성도 있습니다.

* 이진호: 전입일자 2021-09-24, 확정일자 2021-09-03, 배당신고일자 2026-04-09, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

비고: 위 임차인은 법적으로 대항력이 있어, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수 대상 권리

현황 조사 및 주의사항에 따라, 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 교육청 인근의 아파트 밀집 지역 및 상업 용지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 남악신도시는 지역의 행정 및 교육 중심지로 기능하고 있어, 주변 아파트 단지와 함께 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 상업 시설의 밀집도가 높아 경쟁 환경은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스 승강장 이용이 가능하며, 전라남도 교육청 등 주요 기관과 가깝습니다.

5.2. 편의시설

주위 상업용 지구 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육

본 물건은 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있으며, 주변에 학교가 위치할 가능성이 높아 교육 환경은 양호할 것으로 보입니다.

5.4. 주차

건물 내 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 중 미회수 금액이 매수인이 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 인수 금액만큼 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 미납 관리비 인수 가능성

현황 조사 시점(2026.4.15.) 기준 관리비 712,810원이 미납되어 있으며, 이 중 공용부분 관리비는 매수인이 인수될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 특수 임대차 관계 (이은솔)

보증금 및 차임이 0원인 임차인 이은솔의 '대항력 있음' 표기는 일반적이지 않아, 권리관계 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남악신도시 내 아파트로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성 등 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 인수 가능성 및 미납 관리비 부담 가능성이 매우 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 더불어 예상되는 인수 비용을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

남악신도시는 전라남도의 행정 중심지로서 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 안정적 자산 (아파트)

아파트는 주거용으로서 안정적인 수요층을 확보하고 있으며, 자산 가치 유지 및 상승 가능성이 상대적으로 높은 부동산 유형입니다.

8.3. 교육 및 생활 인프라

전라남도 교육청 인근에 위치하여 교육 관련 편의시설 접근성이 좋으며, 기본적인 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이진호의 보증금 150,000,000원 중 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 감정가 176,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 보증금액을 고려하여 총 예상 취득 비용이 시세 대비 경쟁력 있는 수준이 되도록 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 인수 보증금이 상당하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다. 인수 보증금(150,000,000원)과 미납 관리비(약 710,000원)를 총 취득 비용에 합산하여, 최종적으로 시세 대비 합리적인 가격이 될 수 있도록 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준과 향후 시장 전망에 따라 달라질 수 있으나, 인수될 보증금을 고려한 총 비용이 2억원 내외가 되도록 입찰가를 전략적으로 책정하는 것을 권장합니다. (예: 감정가 대비 70% 수준의 입찰가를 고려하되, 인수 보증금을 합산한 최종 비용이 2억원을 넘지 않도록 조절)

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 조사, 그리고 법원 배당 예상표 등을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 모든 법적 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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