나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50262 [1] 전라남도 목포시 석현동 1172-1 대송베스트빌 101동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 석현동 소재 '목포석현초등학교' 남측 인근에 위치하는 대송베스트빌 제101동 제4층 제401호로서, 주위에는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 평지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 제2종일반주거지역 , 방재지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2026타경50262 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 상세정보

1.2. 1. 소재지

전라남도 목포시 석현동 1172-1 대송베스트빌 101동 4층 401호

1.2. 2. 용도

아파트

1.2. 3. 면적

토지면적: 37.50㎡ (약 11.34평)

토지지분: 37.5㎡ (약 11.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.67㎡ (약 18.05평)

건물지분 (분양면적 개념 포함 가능): 59.6657㎡ (약 18.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 4. 감정가

122,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 석현동 소재 '목포석현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 진입도로가 개설되어 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 '을구 7번 주택임차권 (권리자: 장여원, 권리금액: 110,000,000원, 말소: 인수)' 입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 임차인 TRANDUYKHANH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-27

대항력: 있음

비고:

권리분석:

* 임차인 TRANQUOCVANG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-23

대항력: 있음

비고:

권리분석:

* 임차인 이봉주

보증금: 미상

차임: 미상

전입일자(사업일자): (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인 장여원

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-30

확정일자: 2022-09-21

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 있음

비고: 말소기준권리 (인수 대상)

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원 (단, 장여원의 보증금 110,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.)

3.3. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기들이 다수 존재하며, 특히 을구 7번의 주택임차권(장여원, 110,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 갑8번 강제경매(장여원, 110,000,000원)는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건이 위치한 석현동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 목포석현초등학교가 인근에 위치하여 주거지로서의 인프라를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변 교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

목포석현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 을구 7번의 주택임차권(장여원, 110,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

현재 검색된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 목포시 인근 지역에서 의료폐기물 소각시설 건립 반대 움직임 등 환경 관련 이슈가 간헐적으로 보도된 사례가 있습니다. (참고: 목포시, 의료폐기물 소각시설 건립 반대 공식화 [목포MBC 뉴스데스크], 2025년 7월 3일 보도).

7. 종합 의견

본건은 목포시 석현동에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 1억 2천 2백만원입니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 선순위 임차권(장여원, 보증금 1억 1천만원)이 매수인에게 인수되는 특이사항이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 부분이며, 투자 결정에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 말소되는 권리 기준이며, 인수되는 권리는 별도로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 감정가

* 아파트 단지 내 위치한 주거용 부동산

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 '인수 보증금'은 제외하고 고려하라는 지침에 따라, 순수하게 물건 자체의 가치와 시장 상황을 기반으로 판단해야 합니다. 그러나 실제 입찰 시에는 매수인이 인수해야 하는 장여원 씨의 보증금 110,000,000원을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 계산해야 합니다.

감정가 122,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금 110,000,000원을 감안하면, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 110,000,000원이 됩니다. 따라서, 해당 물건의 시장 시세, 낙찰 후 명도 가능성, 예상되는 총 투자비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

통상적으로 이러한 선순위 임차권 인수 물건의 경우, 시장가에서 인수되는 보증금을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 물건의 경우 감정가 대비 인수 보증금 비율이 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

본 보고서에서는 인수 보증금을 제외하고 자체적인 가치 평가만을 고려하므로, 권장 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 122,000,000원을 참고하여, 인수될 보증금 110,000,000원을 포함한 총 매입 금액이 시세 대비 합리적인 수준이 되는지를 최우선으로 고려해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.