나이스옥션 법원경매 진주 2026타경101 [1] 경상남도 진주시 가좌동 660 진주가좌2주공아파트 211동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 2)~5)는 경상남도 진주시 미천면 상미리 소재 '상미저수지' 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택등 농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 2) : 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. 대상물건 3) : 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. 대상물건 4) : 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. 대상물건 5) : 소형차량 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

대상물건 2): 부정형의 완경사지로 주거나지 상태입니다. 대상물건 3): 부정형의 평지로 주거나지 상태로 일부 타인점유로 조사됩니다. 대상물건 4): 부정형의 경사지로 접근이 불가하며 자연림 상태로 판단됩니다. 대상물건 5): 중급경사지세 내 부정형의 급경사지로서, 자연림으로 일부 철탑부지 및 선하지 로 이용 중입니다

인접 도로상태

대상물건 2): 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다. 대상물건 3): 남측으로 2차선 아스팔트도로와 접합니다. 대상물건 4): 지적도상 맹지입니다. 대상물건 5): 구거를 경계로 동측으로 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 2)~ 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 대상물건 5) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건 5) 토지 일부 지상에 고압 송전철탑이 소재하고, 일부는 고압 송전선부지 로 지상권이 설정되어 있습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1)은 경상낟도 진주시 가좌동 소재 '정촌초등학교' 북동측 인근에 위치하는 진주가좌2주공아파트 211동 11층 1106호로서, 주위는 공동주택, 근린상가, 학교 등으로서 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근 콘크리트 벽식조 평스라브지붕 지하1층 지상 15층 건 중 11층 1106호로서, (사용승인일 : 1993.11.11) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서,아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측 및 동측으로 대로와 중로에 각각 접하며, 북측으로 차량진출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌1택지개발사업지구),대로1류 (폭 35m~40m)(2024-06-10)(대로1-2)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (중로1-1)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(개양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호 구역(연암공과대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(정촌초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(정촌초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,소하천구역(2018-04-24) (어사천)<소하천정비법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

진주지원 2026타경101 (1)

경상남도 진주시 가좌동 660 진주가좌2주공아파트 211동 11층 1106호

용도: 아파트

감정가: 179,000,000원

토지면적: 39.51㎡ (약 11.95평)

건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 가좌동에 위치한 진주가좌2주공아파트 211동 11층 1106호입니다. 단지 주변은 공동주택, 근린상가, 학교 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 북측 및 동측으로 대로와 중로에 접하고 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 정촌초등학교, 개양중학교, 연암공과대학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 을8 근저당 (진주시산림조합, 90,000,000원) - 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 갑3 소유권이전(상속), 갑4 가압류 (진주중부농업협동조합, 14,066,099원, 말소), 갑5 임의경매 (진주시산림조합, 77,387,186원, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 주의사항: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으므로 권리 관계에 대한 철저한 조사가 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현재 해당 주택에 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지 여부와 그 보증금 및 차임 등 구체적인 사항을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 104,066,099원

4. 상권분석

* 주거 환경: 공동주택, 근린상가, 학교 등이 어우러진 안정적인 주거 지역입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 도시 개발 구역에 해당합니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 사용승인일: 1993년 11월 11일

* 구조: 철근 콘크리트 벽식조 평스라브지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 15층 건물 중 11층 1106호

* 전용면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

* 공급면적: (정보 없음 - 해당 물건의 공급면적 정보는 별도 확인 필요)

* 단지 정보 (진주가좌2주공아파트):

* 주소: 경상남도 진주시 가좌동 660

* 세대수: (211동 기준 120세대, 단지 전체 세대수는 627세대)

* 총 면적: 129,382.89㎡ (단지 전체 대지 면적)

* 주차대수: 총 844대 (단지 내 총 주차 대수)

* 최고층: 15층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 정촌초등학교, 개양중학교, 연암공과대학교와 근접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린상가가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임차 관계: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 부담 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 상세 내용 확인 필수)

* 비소멸 권리(지상권) 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 권리 내용을 면밀히 조사해야 합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 감정가(179,000,000원)가 최근 최고 실거래가(155,000,000원)보다 높아, 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 가좌동에 위치한 아파트로, 잘 갖추어진 주거 및 생활 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 안정적인 주거 지역으로서의 가치가 있으며, 교육 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 그러나 권리 분석에서 '지상권'이라는 비소멸 권리의 잠재적 존재와 임대관계 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안한다면, 가치 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 이미 형성된 주거 단지 내 아파트로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 생활 인프라: 초.중.고 및 대학교, 근린상가가 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 장기적 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 도시 계획에 따른 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 6-7월):

* 41.3㎡ (약 12.5평) 기준: 110,000,000원 (14층), 130,000,000원 (10층)

* 49.94㎡ (약 15.11평) 기준: 155,000,000원 (9층)

* 감정가: 179,000,000원

* 예상 입찰가: 150,000,000원

* 분석: 본 물건의 전용면적 49.94㎡(약 15.11평)에 대한 최근 최고 실거래가는 155,000,000원입니다. 감정가(179,000,000원)는 시세보다 높게 책정되었습니다. 특히, 임대 관계 미상 및 비소멸 권리(지상권)의 가능성과 같은 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 따라서, 가장 유사한 면적의 최고 실거래가(155,000,000원)를 참고하되, 상기 리스크들을 감안하여 예상 입찰가를 약 150,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰 결정 전, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 권리 관계에 대한 심층적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.