나이스옥션 법원경매 울산 2026타경185 [1] 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "이마트트레이더스" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 14층 건 중 3층 310호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등. 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경185 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 3층 310호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

건물면적: 74.39㎡ (약 22.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

1.1. 입지조건

대상 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치하며, "이마트 트레이더스" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. [cite:user prompt] 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 도시 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. [cite:user prompt] 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:user prompt] 또한, 주변 가로망 상태도 양호한 편입니다. [cite:user prompt] 인근 주민의 후기에 따르면, 주변이 조용하고 버스 정류장 및 먹자골목과 가까워 편리하며, 평지여서 이동이 용이합니다. 초등학교 접근성도 좋으며, 이마트 트레이더스를 도보로 이용할 수 있는 "슬세권"에 해당합니다.

1.2. 권리분석

해당 물건에는 임차인 강민정 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 강민정

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016년 4월 11일

* 배당신고일자: 2026년 6월 4일

* 대항력: 있음

* 참고: 등기부등본상 강민정 씨의 전세권 설정(을5) 및 임의경매 개시 결정(갑9)은 말소된 것으로 표기되어 있습니다. [cite:user prompt] 그러나 임차인 현황에는 "대항력: 있음"으로 명시되어 있어, 새로운 소유주가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상반되는 부분이므로, 낙찰 후 법률적 검토 및 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 강석창

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 참고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본 상에는 주식회사 장일주택의 소유권 보존, 주식회사 다올앤쓰리의 소유권 이전, 그리고 양산시와 양산세무서장의 압류 기록 등이 등재되어 있습니다. [cite:user prompt] 말소기준권리는 강민정 씨의 전세권 설정(을5)이며, 이 권리를 기준으로 경매로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 판단됩니다. [cite:user prompt]

1.3. 상권분석

본건 물건이 위치한 평산동 83-2번지 일대는 "이마트 트레이더스"가 인근에 있어 쇼핑 편의성이 매우 높습니다. [cite:user prompt, cite:3] 또한, "먹자골목"이 가까워 다양한 외식 및 편의 시설 접근성이 좋습니다. 주변이 주거 및 상업 시설로 형성되어 있어, 배후 수요가 안정적이며 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

장원하이드파크는 2015년에 준공된 건물로, 총 136세대로 구성되어 있습니다. [cite:6, cite:7] 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 3층, 지상 14층 규모입니다. [cite:user prompt] 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:user prompt] 주변에 초등학교가 가까이 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경에도 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 강민정 씨의 보증금 인수 여부입니다. 강민정 씨는 9천만원의 보증금과 함께 "대항력 있음"으로 명시되어 있습니다. [cite:user prompt] 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 하지만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 제공되어 상반된 해석의 여지가 있습니다. [cite:user prompt] 강민정 씨가 임의경매 신청 채권자이면서 전세권 설정 말소기준권리자인 점 등을 종합적으로 고려할 때, 법적 효력 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 보증금 인수 시 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 건물 준공 후 약 11년이 경과하였으므로, 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

양산시 평산동 장원하이드파크 오피스텔은 "이마트 트레이더스" 인근이라는 탁월한 입지 조건과 주변 상업 및 주거 인프라를 갖춘 곳입니다. [cite:user prompt, cite:3, cite:27] 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 그러나 임차인 강민정 씨의 높은 보증금과 대항력 유무, 그리고 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상충되는 정보로 인해 인수 부담금이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 대형마트(이마트 트레이더스) 접근성이 매우 우수하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 주변 상업 시설 및 먹자골목 이용이 편리하며, 평탄한 지형으로 이동이 용이합니다.

* 건축 연차가 비교적 최신(2015년)이며, 준수한 관리 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

* 강민정 씨의 보증금 인수 문제가 명확히 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 95,000,000원입니다. [cite:user prompt] 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 매물 시세 정보를 종합해 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. [cite:6, cite:15] 예를 들어, "장원하이드파크" 내 다른 평형대의 최근 매매가는 82,500,000원에서 92,330,000원 사이로 파악됩니다. [cite:6, cite:15]

그러나, 앞서 분석된 임차인 강민정 씨의 9천만원 보증금 및 대항력 존재 여부와 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 본 보고서의 규칙에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 강민정 씨의 보증금 90,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에 희망가격을 제시합니다.

따라서, 감정가 95,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 강민정 씨의 보증금 90,000,000원을 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 할 경우, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 90,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 임차인의 권리관계 및 보증금 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.