나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10534 [1] 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 104동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 "대운초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 소공원, 학교, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물, 제104동 제6층 제605호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10534 (1)

소재지: 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 104동 6층605호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물, 104동 6층 605호

건축년도: 2007년

감정가: 200,000,000 원 (2억원)

토지면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

건물면적: 75.70㎡ (약 22.90평) (전용면적: 75.6961㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 "대운초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 소공원, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 아파트단지 내외부 도로망은 양호하게 유지되고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권액 154,800,000원)이 말소기준권리입니다.

주요 권리 내역:

* 2018-01-30: 한국자산관리공사 근저당권 (말소기준권리)

* 2026-04-03: 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (채권액 133,865,734원)

* 2026-08-04: 국민건강보험공단 압류

매각으로 인한 소멸: 상기 등기부등본상 기재된 권리들은 일반적인 매각 절차에 따라 말소될 예정입니다. (근저당권, 임의경매, 압류 모두 말소 처리됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상에는 매각으로 소멸되지 않는 별도의 등기된 권리(예: 지상권 등)는 명확히 확인되지 않습니다.

총 등기부채권액: 154,800,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않아 인수 여부 및 대항력 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 특별한 상업 시설 집중 지역보다는 주거 기능 위주의 일반적인 생활 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 웅상신도시푸르지오

* 건축년도: 2007년 1월 16일 사용승인

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 987세대

* 최고층수: 15층

* 본건 위치: 104동 6층 605호

* 주차대수: 총 745대 (제공된 정보 기준)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변 시설:

* 교육시설: 대운초등학교 (남측 인근)

* 기타: 근린생활시설, 소공원, 임야 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 본건의 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 및 보증금 관련 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 특별한 혐오시설(유해 시설)의 존재가 확인되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 이용 불가)

* 건물 노후도: 2007년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 삼호동에 위치한 웅상신도시푸르지오 아파트로서, 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거용 부동산입니다. 일반적인 아파트 단지 내에 위치하며 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 특별한 인수 대상 권리는 없어 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

* 학세권 입지: 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 시장 상황은 변동 가능)

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 75.70㎡)의 1층 매물이 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 더 넓은 면적(약 84.96㎡)의 2층 매물이 180,000,000원, 12층 매물이 207,500,000원에 각각 거래되었습니다. 본건의 감정가는 200,000,000원이며, 물건의 층수(6층)를 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 1층 매물과의 가격 차이가 큰 점, 그리고 84.96㎡ 매물의 가격대를 고려할 때, 75.70㎡ 면적의 6층 물건은 160,000,000원과 207,500,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크(임차인 정보 미상)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 (1억 9천만원)으로 제안합니다. 이 가격은 감정가(200,000,000원)를 하회하며, 시장 가격과의 균형을 맞추고 불확실성을 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.