나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10508 [1] 울산광역시 북구 중산동 621 현대글로리아 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 "이화중학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물중 12층 1203호로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅마감, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 및 이중창입니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~7) : 7필 일단지로서 부정형의 평지이며, 공동주택 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일련번호(1~7) : 본건 북측 및 동측으로 소로, 남측 및 서측으로 세로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,6) : 도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(6구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(2,4,5) : 도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(7) : 도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 현장조사시 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하였으며, 내부배치도는 건축물대장상 첨부도면에 의하였으니 발코니 확장등 내부사항은 필요시 확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10508 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 621 현대글로리아 101동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물 면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 고OOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치하며, "이화중학교" 북측 인근에 소재합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황

차량 접근은 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태

본건은 북측 및 동측으로 소로, 남측 및 서측으로 세로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 사적48호 관문성(6구역), 중산동 취락유적, 중산동고분군과 관련하여 역사문화환경보존지역에 포함되며, 중점경관관리구역으로 지정된 곳도 있습니다. (관련 고시일자: 2025-02-06, 2023-08-29)

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2012년 8월 29일 접수된 한국외환은행의 근저당(을4)입니다.

채권 총액

등기부상 채권 총액은 222,137,087원입니다.

소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 권리

특별히 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등은 현장 확인 시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

주변 아파트 단지

본건은 현대글로리아 아파트 단지 내에 위치하며, 이는 1996년에 사용 승인된 단지입니다. 최근 시세 조사 결과, 현대글로리아 아파트의 3.3㎡당 매매가는 약 323만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 중산동 일대 아파트 시가총액 순위에서 4위를 차지하는 수치입니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

도보로 통학 가능한 거리에 이화중학교가 위치하고 있습니다.

주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 정보

현대글로리아 아파트 단지는 2026년 10월 기준, 2개 동에 총 613세대가 거주하고 있습니다. 총 면적은 55,911.9㎡이며, 총 주차 대수는 285대로 세대당 주차 공간은 약 0.46대입니다. 이는 세대당 약 0.32대였던 기존 정보와 차이가 있습니다. 따라서 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도

본 아파트는 1996년에 사용 승인되어 건축 후 약 30년이 경과한 노후된 건물입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 합니다.

낮은 주차 공간

세대당 약 0.46대의 주차 공간은 613세대 대비 부족할 수 있으며, 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

현장 조사 제약

보고서 작성 시 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여 탐문 및 외부 관찰로 평가되었으므로, 발코니 확장 등 내부 사항은 별도 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한

자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

혐오시설 관련

과거 중산동 일대에 음식물 자원화 시설 건설을 둘러싸고 주민 반대와 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 해당 시설 부지는 현재 '세대공감창의놀이터'로 재탄생하였다는 정보가 있으나, 인근에 유사한 시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 현대글로리아 아파트 12층 1203호입니다. 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있으나, 건물 노후도, 낮은 주차 대수, 현장 조사 제약 등의 리스크 요인이 존재합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 보증금 또한 0원으로 확인되어 법적인 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 최근 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 약 323만원 수준으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 시세

감정가는 125,000,000원입니다. 현대글로리아 아파트의 3.3㎡당 매매가가 약 323만원임을 고려할 때, 본 건의 84.87㎡(약 25.67평) 기준 대략적인 시세는 약 8,290만원 (323만원 * 25.67평) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성을 시사합니다.

안정적인 권리 관계

인수되는 권리가 전혀 없고 임차인 보증금 또한 0원으로 확인되어, 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없을 것으로 보입니다.

생활 편의 및 교육 환경

이화중학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설 또한 가까워 생활 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 보수적으로 감정가인 125,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 면적(84.87㎡) 대비 추정 시세(약 8,290만원)와의 차이를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 건물 노후도, 주차 공간 부족, 내부 미확인 등의 리스크 요인을 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 100,000,000원

본 입찰가 범위는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 임장 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.