나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20113 [1] 충청남도 논산시 반월동 120-2 논산휴드림 1동 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 반월동 소재 "반월초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물(도 시형생활주택)로서, 주위일원은 학교, 공동 및 단독주택, 숙박시설, 로변상가 및 각종근 린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며 인근에 시내외 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 12층 건물로서 ·외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 화강석치장 등 마감. ·내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ·창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(논산휴드림 제1동 제11층 제1103호)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스, 주차장 등 기타부대 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형평지로서, 주상복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20113 (1)

소재지: 충청남도 논산시 반월동 120-2 논산휴드림 1동 11층 1103호

용도: 도시형생활주택

감정가: 64,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.90㎡ (약 2.39평)

건물면적: 29.26㎡ (약 8.85평) (전용면적)

건물지분: 29.26㎡ (약 8.85평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (추정, 사건번호 갑19 근거)

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 반월동에 위치하며, "반월초등학교" 동측 인근에 소재하고 있습니다.

주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내외 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로 2류(폭 8~10m)에 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 공개된 정보상 확인되지 않으나, 지역 내 개발 현황 및 민원 발생 가능성에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

등기부등본상 을구 4번으로 등재된 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(2021.05.31. 접수)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 정보:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-13

* 확정일자: 2015-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 주식회사 풍남가설산업의 근저당권(을3, 80,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

이 외 등기부등본 상의 다른 권리들은 대부분 말소되거나 말소될 예정이므로, 실질적인 권리 인수 부담은 한국토지주택공사 임차인의 보증금 인수와 관련되어 있다고 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 동일 단지 또는 유사 건물이 아니며, 면적 및 건축 연도 등에서 차이가 있습니다.

* 최근 매매 JSON 정보 (참고용, 직접 비교 어려움):

* 소재지: 충남 논산시 반월동 (건물번지 167)

* 건축 연도: 1993년

* 건물 종류: 다세대

* 전용면적: 78.84㎡ (약 23.85평)

* 매매가: 73,000,000원 (2025년 4월)

본 건은 2012-2013년경 건축된 도시형생활주택으로, 전용면적이 29.26㎡ (약 8.85평)이므로 위 정보와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 면적대의 유사 물건에 대한 상세한 실거래가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 논산휴드림 1동 11층 1103호에 위치한 도시형생활주택입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 총 12층 높이이며 본 건은 11층에 위치하여 조망권 및 일조권 확보에 유리할 수 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방, 도시가스, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 상업 지역 내에 위치하여 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 45,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 경매 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

토지이용계획상의 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

건축 연도가 약 10년 이상 된 건물로, 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 논산시 중심 상업지역에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

다만, 45,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 명확한 부담이 존재하며, 이는 본 건의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

유사 면적, 유사 건물의 최신 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있으나, 감정가는 64,000,000원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 소형 주거 공간으로 실수요 및 투자 가치 보유.

* 인근 편의시설 및 교통 접근성이 양호함.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건을 고려하여, 이를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 64,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 45,000,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 64,000,000원을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

하지만, 실제 총 투입 비용은 입찰가에 인수되는 임차 보증금(45,000,000원)을 더한 금액이 될 수 있으므로, 배당 절차를 통한 보증금 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 총 매입 비용이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 64,000,000원을 기준으로 하되, 인수 부담금을 고려한 최종 입찰가 결정은 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.