나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600650 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 4층429호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트, 각급학교, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물 중 제4층 제429호로, 사용승인일: 2014.11.12 외벽: 석재붙임, 금속판넬, 몰탈위페인팅 마감등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 평탄한 2필일단의 가장형의 토지로서 주상복합용(도시형생활주택, 근린생활시설, 판매시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m, 남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-도담동 666: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. -도담동 667: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 내용의 정확성을 높였습니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600650 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 4층 429호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

* 토지지분: 7.3216㎡ (약 2.21평)

* 건물면적(전용면적): 19.17㎡ (약 5.80평)

* 건물지분: 19.1676㎡ (약 5.80평)

* 총 공급면적 (건물+토지): 26.49㎡ (약 8.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트, 각급 학교, 공공시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 40m, 남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획:

* 도담동 666: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역.

* 도담동 667: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 해운대세무서장의 압류 (2024.05.31 접수, 징세과-티 25666)이며, 이보다 선순위의 권리는 없습니다.

* 주요 권리 관계:

* 을구 3번: 주택임차권 (채권자: 김진수, 보증금 95,000,000원, 전입일자 2023.04.10, 확정일자 2023.04.03, 배당신고일자 2025.04.14). 본 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 3번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 7번: 강제경매 (채권자: 김진수, 권리금액 95,000,000원, 2026.03.13 접수). 본 경매로 인해 본건이 매각됩니다.

* 기타 권리: 집합건물 등기부 요약에 따른 소유권 보존, 이전, 압류 등의 권리는 말소기준권리 이하의 순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 비교 대상: '까사누보' (2015년 준공, 주상복합) - 동일 단지 또는 인근 건물로 추정.

* 최근 매매 사례 (비교 대상 면적: 21.422㎡ ~ 27.6012㎡, 약 6.48평 ~ 8.35평):

* 2025년 10월 24일: 8,500만원 (27.6012㎡) - 약 308만원/㎡

* 2026년 4월 10일: 7,500만원 (21.422㎡) - 약 350만원/㎡

* 2025년 12월 12일: 10,500만원 (21.422㎡) - 약 490만원/㎡

* 단위 면적당 가격 분석 (평당가):

* 최저가: 7,500만원 / 6.48평 = 약 1,157만원/평

* 최고가: 10,500만원 / 6.48평 = 약 1,620만원/평

* 본건 (전용면적 19.17㎡, 약 5.80평) 면적 기준 환산 시:

* 낮은 가격대 적용: 5.80평 * 1,157만원/평 = 약 6,710만원

* 높은 가격대 적용: 5.80평 * 1,620만원/평 = 약 9,396만원

* 감정가 9,400만원은 본건 면적 대비 시장 최고가 수준에 부합합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층 지상 8층 건물 중 제4층 제429호입니다. 사용승인일은 2014.11.12입니다.

* 내부 상태: 외벽은 석재붙임, 금속판넬, 몰탈위페인팅 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 도담초등학교, 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등 생활 편의 및 교육 시설이 근접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김진수 씨가 보증금 95,000,000원으로 거주 중이며, 대항력이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 임차인 김진수 씨의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 낙찰 후 총 투입 비용: 인수 보증금(95,000,000원)은 낙찰가의 별도 금액으로 매수인이 부담할 가능성이 높아, 실제 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 그 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다. 따라서 본 건은 단순 시세 차익이나 경매 할인율만을 고려한 투자가 아닌, 임차인 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려해야 하는 고위험-고수익 가능성이 있는 물건입니다. 채권자와 임차인이 동일인(김진수)이라는 점은 경매 절차의 특수성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 세종시 핵심 지역인 도담동에 위치하여 행정 중심복합도시의 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 19.17㎡ (약 5.80평)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 수익률: 임차인 보증금 인수 조건을 고려하여, 실질적인 월세 수익률을 분석할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다.

* 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'은 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 충당될 것이라는 예측을 나타낼 수 있습니다. 이러한 가정 하에, 낙찰자는 보증금을 추가로 부담하지 않는다고 전제합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 바탕으로 하되, 경매 물건의 특성을 고려한 할인율을 적용하여 산정합니다.

* 감정가: 94,000,000원

* 시장 시세 분석: 본건 면적 기준, 약 6,710만원 ~ 9,396만원 범위

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

* 본 입찰가는 임차인 보증금 95,000,000원이 경매 절차 내에서 전액 변제될 경우를 가정한 금액이며, 낙찰 후 보증금 인수 시에는 총 투입 비용이 상기 금액보다 증가할 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.