나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600679 [1] 대전광역시 서구 용문동 260-30 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2026.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 ‘대전산업정보고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 대전도시철도 1호선 '용문역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서 사용승인일:2017.04.28 외벽: 석재붙임 및 금속 패널 마감 등 창호: 샤시창호 등

이용상태

기호(2)는 다중주택(11개호, 공동주방)으로 이용중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 건물 옥탑에 소재하는 계단실 등은 부합물로서 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 임대관계 등 상세사항은 미상이며, 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600679 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 용문동 260-30

용도: 다중주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2017.04.28

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 789,653,200원

토지면적: 163.70㎡ (약 49.52평)

건물면적: 277.56㎡ (약 83.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 ‘대전산업정보고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 대전도시철도 1호선 ‘용문역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2017.02.28 접수된 태평새마을금고의 근저당권입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2017.05.10 접수된 태평새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 말소되는 권리

위 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 근저당: 태평새마을금고 (280,000,000원) (토지, 건물)

- 강제경매: 안우현 (86,566,575원) (토지, 건물)

- 가압류: 국민은행 (111,058,579원) (토지, 건물)

- 압류: 서구(대전광역시) (토지, 건물)

- 주택임차권: 안우현 (80,000,000원) (건물)

- 주택임차권: 이상규 (20,000,000원) (건물)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권은 없으며, 일괄매각으로 처리됨.)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

본건에는 총 11세대의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* (102호)김 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-11-07, 확정일자 2026-06-26, 배당신고일자 2026-06-26, 대항력 없음.

* (103호)이 : 보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2025-05-13, 확정일자 2025-05-30, 배당신고일자 2026-06-08, 대항력 없음.

* (201호)정 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2020-02-17, 확정일자 2020-02-04, 배당신고일자 2026-04-30, 대항력 없음.

* (202호)황 : 보증금 35,000,000원, 차임 110,000원, 전입일자 2019-08-09, 확정일자 2019-08-09, 배당신고일자 2026-04-13, 대항력 없음.

* (203호)김 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-01-25, 확정일자 2022-02-08, 배당신고일자 2026-04-21, 대항력 없음.

* (301호)송 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-13. 보증금 및 차임이 0원인 점에 대한 주의가 필요합니다. 대항력 없음.

* (302호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-28. 보증금 및 차임이 0원인 점에 대한 주의가 필요합니다. 대항력 없음.

* 엄 : 보증금 15,000,000원, 차임 270,000원, 전입일자 2023-10-28, 확정일자 2023-10-16, 배당신고일자 2026-04-14, 대항력 없음.

* (303호)나 : 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-01-23, 확정일자 2026-04-13, 배당신고일자 2026-04-13, 대항력 없음.

* (304호)이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-06, 확정일자 2022-12-19, 배당신고일자 2026-04-10, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-20, 확정일자 2023-05-19, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 면적 50.73㎡(약 15.35평)의 연립 주택이 220,000,000원에, 면적 53.44㎡(약 16.17평)의 다세대 주택이 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 다중주택은 11세대로 구성된 신축 건물(2017년 준공)로, 개별 세대 기준 시세는 상기 정보와 차이가 있을 수 있으나, 지역 내 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 건물 특성

본건은 2017년 4월 28일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 3층 다중주택으로, 총 11세대로 구성되어 있습니다. 이는 비교적 최근에 건축된 건물로 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 ‘대전산업정보고등학교’가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 경매 등이 설정되어 있었으나 모두 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 다만, 임대차 관계 등 추가적인 권리 변동 사항은 면밀한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

모든 임차인이 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 진행 시 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재합니다. 특히 보증금 및 차임이 0원인 임차인(송성주, 302호)에 대한 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

6.3. 기타

제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 계획이 존재하므로 건축 또는 토지 이용에 관한 제한 사항을 준수해야 합니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 용문동에 위치한 신축 다중주택으로, 대전도시철도 1호선 용문역과 인접하여 교통이 편리하며 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다. 2017년 건축된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 현재 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다. 따라서 권리 관계가 비교적 명확하고, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 명도 과정 및 0원 보증금 임차인에 대한 특별한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용문역 초역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 다중주택으로서 11세대로 구성되어 있어, 공실률 관리 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 789,653,200원을 기준으로, 주변 시세, 건물의 신축 연도, 입지 조건, 명확한 권리 관계 및 인수 보증금 0원 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성은 높다고 판단됩니다.

향후 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 고려하여, 감정가의 약 85% ~ 90% 수준인 671,000,000원 ~ 710,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 물건에 대한 추가적인 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.