나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600604 [1] 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 101동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 목상동 소재 '대전목상초등학교' 북동측 인근에 위치하는 두레타 운(총 1개동 8세대) 101동 5층 502호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 학 교, 관공서 등이 소재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정 류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물중 5층 502호 (사용승인일 : 2014.12.26) 외벽 : 외장석재 등 마감 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

집합건축물 대장상 다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동출입문설비, 기 타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지대의 토지로서, 기준시점 현재, 다세대주택(두레타운 101동)부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 포장된 소로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(목상5)(접합) 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(색동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였으니 참고 하시 기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600604 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 101동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 56.58㎡ (약 17.12평)

건물 면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 목상동 소재 '대전목상초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 동측 및 남측으로 포장된 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(색동유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하양농업협동조합의 2023년 7월 27일자 가압류 (갑5)

인수되는 권리:

- 주택임차권 (을3, 등기 접수일 2024년 7월 23일): 임차인 손범수, 보증금 140,000,000원. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (집합건물 등기부요약 및 물건명세서 참고사항 확인)

소멸되는 권리:

- 소유권 보존 (갑1), 소유권 이전 (갑2), 하양농업협동조합의 가압류 (갑5, 말소기준권리), 광양의 가압류 (갑6), 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액: 약 376,699,940원 (등기부 채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 목상동은 주거 지역으로, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

본건은 '두레타운' 내에 위치하며, 총 1개동 8세대의 다세대주택 단지입니다.

1.4. 생활정보

주변에 대전목상초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

관공서 및 기타 편익 시설과의 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 건물은 2014년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다. (사용승인일 기준)

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 부담입니다.

등기부등본상 '을구 3번' 주택임차권이 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에서도 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다.

임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 실제 배당 순위 및 배당금액에 따라 달라질 수 있는 사항이므로, 반드시 확인이 필요합니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

임대 관계가 미상인 점도 내부 이용 상태 및 마감재 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 목상동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 입지 조건 및 교통 여건이 양호합니다.

그러나 1억 4천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

따라서 입찰 전 임차인과의 관계, 배당 현황, 및 최종 인수 보증금액을 철저히 파악해야 하며, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

임차 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최근 동일 건물(두레타운101동)이 2026년 6월 15일 165,000,000원에 매매된 사례가 있어, 본건의 시장 가치를 추정하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

감정가 160,000,000원 및 최근 실거래가 165,000,000원을 고려할 때, 임차 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치는 높다고 판단됩니다.

만약 배당을 통해 임차 보증금 전액이 회수된다면, 매우 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회입니다.

주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 건으로, 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 동일 건물(두레타운 101동)의 최근 실거래가는 165,000,000원입니다.

'예상 입찰가' 산정 시 '인수 보증금'을 제외하라는 조건에 따라, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 하되, 잠재적 인수 보증금(140,000,000원)으로 인한 총 취득 비용 증가를 고려해야 합니다.

만약 임차 보증금 140,000,000원을 모두 인수한다고 가정하면, 매수인의 총 실제 부담액은 입찰가 + 140,000,000원 (배당에서 못 받는 금액)이 됩니다.

이를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 순수 부동산의 가치(약 165,000,000원)에서 인수 보증금을 차감한 금액을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

하지만 이는 배당에서 140,000,000원 전액이 회수되지 않을 경우를 가정한 매우 보수적인 접근이며, 실제로 입찰가를 그 금액(약 25,000,000원)으로 낮추는 것은 현실적인 입찰 전략이 아닐 수 있습니다.

권리분석상 임차 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 위험이 명확하므로, 보증금 인수분을 제외한 실질적인 부동산의 가치에 기반하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 165,000,000원을 기준으로, 임차 보증금 140,000,000원을 제외하면, 실질적인 낙찰가 상한선은 약 25,000,000원 내외가 됩니다. 그러나 이는 극단적인 경우를 가정한 것이며, 배당을 통해 상당 부분 회수될 가능성도 있습니다.

본 물건의 경우, 인수되는 임차 보증금 140,000,000원을 고려할 때, 잠재적 총 취득 비용은 입찰가 + (140,000,000원 - 배당금) 이 됩니다.

따라서, 총 취득 비용이 시장 가치(약 165,000,000원)를 넘지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차 보증금 인수 부담을 완전히 제거했을 때의 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 30,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 140,000,000원을 모두 매수인이 부담해야 한다는 가정 하에, 총 취득 비용이 시장 가치(165,000,000원)를 넘지 않도록 역산한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 배당표 확인 및 법률 전문가와 상담하여 최종 인수 보증금액을 파악하고, 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

일반적으로는 경매가의 80~120% 사이에서 결정되나, 본건은 인수 보증금으로 인해 특수한 상황이므로, 총 인수 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.