나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50561 [1] 경기도 평택시 포승읍 석정리 1201-1 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 "포승중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

경기도 평택시 포승읍 석정리 1201-1, 1201-2번지 지상에는 현황 각 "제102동" 및 제"103동"이 소재하며(참고 귀 제시목록 및건축물관리대장상에는 각 "제가동‘ 및 "제나동’으로 등재) 이는 "제가동 제402호"를 특정 할 수 없으나, 채권자 제시 채무자 주민등록표를 근거로 하여 현황 "제103 제401호"를 특정하여 감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

경기도 평택시 포승읍 석정리 1201-1, 1201-2번지 지상에는 현황 각 "제102동" 및 "제103동"이 소재하여 공부상 "제가동 제402호"를 특정할 수 없으나, 채권자 제시 채무자 주민등록표를 근거로 현황 "제103동 401호"를 특정하여 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50561 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 석정리 1201-1 가동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 52.56㎡ (약 15.90평)

건물면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 "포승중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지이용: 2필지의 부정형 토지 위에 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내), 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 26일 ~ 2027년 8월 25일, 외국인 주택 취득 시에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2016-07-21, 채권액: 55,000,000원)입니다.

소멸사항: 말소기준권리보다 늦게 등기된 소유권이전, 근저당, 강제경매 등의 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

채권액 총합: 75,000,000원 (을5 근저당 55,000,000원 + 을7 근저당 20,000,000원)

특이사항: 본 건의 경우 공부상 "제가동 제402호"로 등재되어 있으나, 현황상으로는 "제103동 401호"로 특정하여 감정평가되었으며, 이는 정확한 부동산 정보 확인에 대한 주의를 요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 석정리 지역은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 인근에 포승중학교와 같은 교육시설이 있습니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 단지 또는 유사 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 금하골드타운(가,나) (2016년식, 40.92㎡) : 2024년 1월 12일 8,200만원에 거래되었습니다.

- 보은빌리지 (2014년식, 84.31㎡) : 2025년 9월 26일 13,000만원, 2026년 7월 30일 10,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 8,400만원으로, 면적이 유사한 금하골드타운의 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

주변환경: 포승중학교 북측 인근에 위치하며, 농경지와 주택이 혼재된 비교적 조용한 주거 환경입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 대규모 상업시설보다는 지역 내 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (주변 대기업 산업단지 개발 예정 등 개발 호재 존재)

6. 잠재적 리스크

공부상 주소 불일치: 본 건은 공부상 명칭과 실제 현황이 달라 감정평가되었으므로, 정확한 등기부등본 및 건축물대장 확인, 현장 답사를 통한 물건 특정에 각별한 주의가 필요합니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, 임대 관계가 미상입니다. 임대차 관계를 명확히 파악하지 못할 경우, 명도 시 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 본 건이 위치한 지역은 일부 제한이 있는 가축사육제한구역에 해당하므로, 인근에 축사가 존재할 경우 냄새 등의 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 다세대주택으로, 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 주소와 현황이 일치하지 않아 감정평가된 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 입찰 전 해당 사항에 대한 면밀한 검토와 현장 확인이 필수적입니다. 인근의 개발 호재 및 유사 부동산 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

평택시 개발 호재: 평택시는 항만, 산업단지 개발 등 다수의 개발 계획으로 인해 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다.

유사 물건 대비 합리적인 감정가: 동일 면적의 유사 연식 주택의 최근 거래가와 비교했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 소액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(40.92㎡)의 "금하골드타운(가,나)"이 2024년 1월 12일 8,200만원에 거래된 점, 그리고 본건의 감정가가 8,400만원인 점을 고려했습니다.

다만, 공부와 현황의 불일치라는 리스크 요소를 감안하여, 시세 및 감정가 수준에서 일부 가산하여 보수적으로 입찰가를 산정했습니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.