나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30794 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 606-7 스타파크힐더숲 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "성주초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져있고 주거환경은 보통정도입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임, 페인팅 등 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '아파트' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 제반 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로 정방형을 이루고 있으며, 아파트(스타파크힐 더숲) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북서측으로 약 8미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 부천지원 2026타경30794 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 606-7 스타파크힐더숲 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 35.32㎡ (약 10.68평)

* 토지지분: 35.3168㎡ (약 10.68평)

* 건물면적: 66.13㎡ (약 20.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOO

2

2. 입지조건

2

* 주변 환경:

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "성주초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 도로:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건물은 북서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 규제:

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(성주초, 샛별유치원, 부천남중 등)으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래허가구역:

대상 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

2

3. 권리분석

2

* 등기부 현황:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 말소기준권리인 근저당권(경서농업협동조합, 2021-04-15 접수, 382,800,000원) 이하의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 등기 상태를 취득할 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 460,502,280원입니다.

* 임차인 현황:

임차인 최인학 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 전입일자는 2021년 7월 5일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리:

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

2

4. 상권분석

2

* 지역 특성:

본 물건은 아파트, 다세대, 단독주택이 혼재하는 전형적인 주거지역에 위치합니다. 건물 자체에는 공동주택 외 근린생활시설도 포함되어 있어, 단지 내 또는 인근에서 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설:

성주초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역 특성상 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 통상적으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 보다 상세한 상권 분석을 위해서는 현장 방문 및 주변 편의시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 혐오시설 유무:

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 매수 희망자는 해당 지역의 혐오시설 유무에 대한 직접적인 조사 및 확인을 반드시 수행하여야 합니다.

2

5. 생활정보

2

* 교육 환경:

인근에 성주초등학교, 샛별유치원, 부천남중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 이들 교육 시설은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 주거 쾌적성:

아파트 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 도심 접근성이 양호합니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

* 토지거래허가구역:

낙찰자가 외국인 또는 특정 비거주자인 경우, 토지거래 허가를 받아야 하는 지역에 해당합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 본 보고서 작성일(2026.8.20.) 기준으로 허가 기간 내에 해당되므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 관련 법규를 확인하고 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 임대 관계 미상:

본건에 대한 임대 관계는 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 전체적으로 파악하기 어려운 부분이 있습니다. 다만, 명시된 임차인 외에 추가적인 점유자나 임대차 관계가 있는지에 대한 추가적인 조사 및 명도를 고려해야 할 수 있습니다. (본건 최인학 임차인은 대항력 및 보증금 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않음)

2

7. 종합 의견

2

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 신축급 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 깨끗한 등기부 상태를 갖추고 있습니다. 성주초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며 교통 환경 또한 무난한 편입니다. 토지거래허가구역 지정이라는 특이사항이 있으나, 이는 특정 구매자에게만 해당될 수 있는 부분이며, 명확한 권리 분석 결과 모든 선순위 권리가 소멸되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

2

8. 투자 포인트

2

* 멸실되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적 권리관계가 매우 명확합니다.

* 역세권 개발 가능성: 부천시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 아파트: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 건물이며, 주거 편의성이 우수합니다.

* 교육 환경: 초등학교 등 교육 시설이 가까워 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

2

9. 예상 입찰가

2

본건의 감정가는 355,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점, 지역 시세, 유사 물건 낙찰가율, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가율 80~90% 수준을 기준으로 약 284,000,000원에서 319,500,000원 사이에서 합리적인 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 미납 관리비, 특이사항 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.