나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502716 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-2 다원빌리지 104동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트,경사슬래브지붕 5층 건물내의 제104동 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2012.3.22.) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502716 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-2 다원빌리지 104동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물면적: 49.02㎡ (약 14.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2012년 3월 22일

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 주변에 백석초등학교가 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

교통 상황은 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(채권액 195,000,000원)은 말소기준권리보다 늦은 2024년 8월 5일에 접수되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었고, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 권리분석 요약에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본 상 권리총액은 195,000,000원입니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(당하지구)에 포함되어 있습니다.

주변에는 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 백석초등학교가 소재하여 교육환경이 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상 쇼핑, 외식, 은행 등의 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 도로 상황은 남서측으로 약 8미터 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

인천지하철 2호선 검단사거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. (추가 정보 탐색 결과)

인근에 대형마트, 병원, 관공서 등 편의시설이 다수 위치해 있습니다. (추가 정보 탐색 결과)

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가 정보 탐색 결과)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 기준이 적용됩니다(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 이는 국내 매수인에게는 직접적인 허가 절차상 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있으나, 앞서 권리분석에서 언급했듯이 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 세부 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 명도 진행 시 확인이 필요하며, 예상치 못한 수리 또는 관리 상태가 발견될 수 있습니다.

건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 시간 경과에 따른 노후화 및 시설 교체 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천만원입니다.

주변 환경 및 교통, 생활 편의시설 이용이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부 상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 임차권은 매각으로 소멸될 예정이고 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정평가액이 주변 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 보이며, 내부 확인 불가 및 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

토지거래허가구역 지정은 국내 매수인에게는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 낮은 예상 입찰가를 통한 시세차익 기대 가능성

주거 용이성이 좋은 입지 조건

양호한 주변 편의시설 및 교통망

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물면적은 49.02㎡이며, 감정가는 160,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 326만원 수준입니다.

최근 거래된 유사 다세대주택의 면적당 가격을 분석한 결과, 3.3㎡당 약 421만원에서 512만원 수준으로 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 시세 범위를 추정해보면, 49.02㎡ 기준 약 206,658,117원에서 251,078,046원 사이로 예상됩니다.

감정가가 시세 범위 하단보다 낮게 책정되었으므로, 적극적인 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 권리분석 상 특이사항(HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등) 및 내부 확인 불가 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 명도 진행 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.