나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502707 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-77 태원아파트 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물내 4층 402호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경502707(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 451-77 태원아파트 4층402호이며, 아파트로 이용 중입니다.

감정가는 165,000,000원입니다.

토지 면적은 18.92㎡ (약 5.72평)이며, 건물 면적은 59.82㎡ (약 18.10평, 전용면적 기준)입니다. 공급면적은 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물 현황에 따르면 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 4층에 위치한 402호이며, 2001년 12월 건축 허가, 2002년 5월 사용 승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건이 양호합니다.

토지 자체는 정방형 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 현재 소유자는 신재욱입니다.

등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전 기록이 여러 차례 있었으며, 가장 최근 소유권 이전은 2022년 1월 10일에 이루어졌습니다.

을구 19번으로 주택임차권(송지상, 보증금 179,000,000원)이 등기되었으나, 2023년 11월 1일에 말소 처리되었습니다.

본건 경매를 촉발한 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2026년 4월 6일 접수, 채권액 179,000,000원)가 말소 기준 권리보다 후순위에 해당합니다.

또한, 강서구청 및 강서세무서의 압류 등기 역시 말소될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(송 ) 임차인이 보증금 179,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 12월 8일, 확정일자는 2021년 11월 22일이며, 배당신고일자는 2023년 11월 1일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

권리 분석 결과, 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 물건 명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 19번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 기재가 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 낙찰자의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 혼재된 복합 상권 지역입니다.

인근에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

토지는 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 부원초등학교가 동측 인근에 위치하여 자녀들의 통학 환경이 비교적 양호합니다.

교통망으로는 인근 버스정류장과 근거리에 위치한 지하철역을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 여가 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 본 건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 등 주택용도 취득 관련 허가구역 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 유의할 필요가 있습니다. 이러한 제약 사항들은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

본 건물은 2002년에 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 노후화로 인해 향후 유지보수 또는 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되나, 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 부평구의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치한 아파트 물건입니다.

부원초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 버스정류장과 지하철역이 가까워 교통이 편리합니다.

주변에 다양한 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

가장 우려되었던 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제는 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원으로 분석되어, 낙찰자가 해당 권리 부담을 인수할 가능성은 희박한 것으로 보입니다.

다만, 복잡한 토지 이용계획과 건물의 노후화는 향후 투자 가치를 판단함에 있어 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지를 가지고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 권리 부담이 명확히 해소되어, 비교적 안전하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

지역 내 개발 가능성과 시세 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 응찰자의 수 및 성향 등 다양한 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 철저한 주변 시세 조사와 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 후, 신중한 응찰 전략 수립이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.