나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60876 [1] 경기도 파주시 야당동 243-34 들모시아마을6차정우펠리스 110동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 들모시마을 내에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 야당역이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호로, 외벽 : 벽돌붙임, 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60876 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 243-34 들모시아마을6차정우펠리스 110동 3층301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2019년

감정가: 276,000,000원

토지면적: 68.09㎡ (약 20.60평)

건물면적: 60.91㎡ (약 18.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 건물 외벽은 벽돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등임. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 들모시마을 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 현황

자체 지반은 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지이며, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당되므로, 매수 시 관련 규정을 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 04월 02일에 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정(채권액 29,675,062원)임. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 이하 명시된 임차인의 권리는 인수될 가능성이 있어 주의가 필요함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-14

대항력: 있음

비고: 임대내역 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 임

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-14

확정일자: 2020-11-16

배당신고일자: 2026-04-17

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 있으나, 상세 내용은 명시되지 않음. 또한, 대항력 있는 임차인 2명(김 , 임 )이 존재하며, 이들의 보증금 중 일부 또는 전부가 인수될 가능성을 배제할 수 없음. 단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차에 따라 보증금이 정산될 수도 있으나, 대항력 존재로 인한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주변에 기본적인 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됨.

4.2. 교통 접근성

경의중앙선 야당역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 교통이 편리하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 버스승강장 및 야당역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상업지역이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됨.

5.2. 건물 내부 시설

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인이 2명 존재하며, 특히 임소연 씨는 265,000,000원의 보증금을 가지고 있어, 낙찰 후 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 함. 김준곤 씨는 보증금 0원으로 기재되어 있으나 임대내역이 미상으로, 추가적인 확인이 필요하며 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 토지거래계약허가구역

해당 지역은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 법인이 매수할 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음.

6.3. 혐오시설 존재 가능성

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 개발 현황 및 과거 보도자료를 볼 때, 신규 폐기물 소각시설 등 환경 관련 시설 건립 논의가 존재함. 이러한 시설의 입지는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 개발 계획을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 야당역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편임. 감정가는 276,000,000원으로 책정되었음. 그러나 대항력 있는 임차인 2명의 존재, 특히 2억 6천 5백만원의 보증금을 가진 임차인의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크를 높임. 김준곤 씨의 경우 보증금 0원에 임대내역 미상으로, 추가 확인이 요구됨. 토지거래계약허가구역에 해당되는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 역세권 입지

2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 경의중앙선 야당역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

8.2. 주변 개발 가능성

신축 주택 단지들이 주변에 형성되어 있어, 꾸준한 주거 수요가 예상되며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.3. 합리적인 가격 접근 기회

대항력 있는 임차인으로 인한 부담감으로 인해, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있음. 단, 임차인 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 중요함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원이며, 유사 단지인 '태종에비뉴'의 2026년 7월 2일 거래 사례(65.1㎡, 3층, 285,000,000원)를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됨.

그러나 대항력 있는 임차인(임소연, 보증금 265,000,000원)의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있으나, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 해당 보증금이 정산될 가능성을 염두에 두어야 함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

최적의 입찰가는 임차인 보증금의 실제 인수 여부 및 금액, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인과의 소통 및 추가적인 권리 분석을 진행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.