나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60900 [1] 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1161-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동 소재 "저동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 7미터 내외 포장도로와, 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연 취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일산 국제컨번션고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택 ,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 모임지붕 지상3층 건물로서(사용승인일: 1998.06.09) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다가구용 단독주택(4가구)으로 이용중임. (후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물㈀∼㈃이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60900 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1161-1

용도: 단독주택 (현재 4가구 다가구 주택으로 이용 중)

감정가: 1,095,938,520원 (십억 구천오백구십삼만 팔천오백이십원)

토지 면적: 241.30㎡ (약 73.0평)

건물 면적: 360.24㎡ (약 109.0평)

건물 제시외 면적: 17.52㎡ (약 5.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 사용 승인일: 1998년 6월 9일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동 소재 "저동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

도로상태:

본건은 남서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

또한, 북동측으로는 폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로와도 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(일산국제컨번션고등학교)으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지, 외국인 및 특정 용도 토지 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석 요약:

말소기준권리는 2015년 9월 8일 접수된 주식회사새마을금고자산관리의 근저당권입니다.

본 경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물등기부상 주택임차권 설정(정석원) 및 가압류(정석원)는 말소 예정입니다.

채권자 (OOOOOOOOOO)의 임의경매로 진행됩니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2024.03.07, 확정일자 2024.12.18, 배당신고일자 2026.05.06, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 180,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2014.02.27, 확정일자 2014.02.27, 배당신고일자 2026.06.01, 대항력 있음.

* 주택도시보증공사 (임차인 방 ): 보증금 210,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020.07.15, 확정일자 2020.06.29, 배당신고일자 2026.06.10, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 95,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020.12.04, 확정일자 2020.10.14, 배당신고일자 2024.11.18, 대항력 없음.

인수되는 보증금:

제시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

그러나 임차인 김 은 대항력이 있으므로, 낙찰 시 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 분쟁 발생 소지가 있습니다. 이는 법원 해석상 해당 보증금이 배당을 통해 모두 회수되거나 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단될 수 있으나, 실제 명도 시 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근 "저동초등학교"의 존재는 교육 관련 시설 및 학원가 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 상업 시설과의 거리가 다소 있어, 도심형 상권보다는 지역 기반 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교육시설: 저동초등학교, 일산국제컨번션고등학교 등 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

의료시설: 종합병원급 의료 시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

공원/녹지: 인근 공원 등 녹지 공간에 대한 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

건축물 노후화: 1998년 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링에 대한 필요성이 발생할 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 본 건은 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다. 별도의 관리 또는 철거 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 향후 토지 활용 계획에 따라 토지거래허가구역 지정 여부를 확인해야 할 수 있습니다. (경매 시에는 일반적으로 해당되지 않으나, 일반 거래 시 제약이 될 수 있습니다.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 거주 환경에 영향을 미칠 만한 혐오 시설(산업단지, 유해시설 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동에 위치한 단독주택으로, 현재 4가구의 다가구 주택으로 활용되고 있습니다.

주거 선호도가 높은 지역에 자리 잡고 있으며, 교육 시설 접근성이 뛰어나고 기본적인 편의 시설 이용이 편리한 입지입니다.

권리 관계상 대부분의 후순위 권리는 말소될 예정이므로 권리 분석은 비교적 명확합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다.

주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

투자 결정 시에는 임차인 명도 관련 제반 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치한 단독주택 (다가구 활용 가능).

* 지역 개발 잠재력으로 인한 향후 자산 가치 상승 기대.

* 주변 시세 대비 시세차익 기대 가능성.

* 토지, 건물, 제시외 건물까지 모두 포함한 일괄 매각 물건.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,095,938,520원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 '양지마을2' 및 '밤가시마을4' 지역의 연립주택 매매 정보로, 건축 연도가 1996년으로 본건과 유사합니다.

- 양지마을2 (1996년식 연립):

- 101.73㎡ (약 30.7평) 전용 면적: 69,500,000원 (2026.07.11 거래)

- 134.01㎡ (약 40.5평) 전용 면적: 75,500,000원 (2026.07.09 거래)

- 밤가시마을4 (1996년식 연립):

- 84.88㎡ (약 25.7평) 전용 면적: 37,000,000원 (2026.07.09 거래)

*참고: 제공된 JSON 데이터의 가격대는 본건의 감정가(10억 9천만원 이상) 및 해당 지역의 일반적인 시세와 비교했을 때 매우 낮게 형성되어 있습니다. 면적 대비 거래 가격이 비정상적으로 낮아, 해당 데이터만으로는 본 건물의 현재 시장 가치를 정확히 평가하기 어렵습니다. 또한, 본건은 단독주택이며 JSON 데이터는 연립주택의 정보이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.*

예상 입찰가 산정:

'인수 보증금'은 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 보증금 부담은 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1억 8천만원은 명도 과정에서 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제시된 JSON 데이터는 시세 분석에 있어 신뢰도가 낮으므로, 본 건의 정확한 시장 가치 평가는 추가적인 현장 조사, 주변 유사 단독주택(다가구)의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 데이터 분석이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 기초적인 추정치이며 시장 상황 및 추가 정보 분석 후 조정되어야 합니다.

추후 심층적인 시장 조사 및 권리 관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.