나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70687 [1] 경기도 양주시 은현면 운암리 369-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리 운암리전원마을회관 북서측에 위치하며, 그 인근은 공장 및 전, 답 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 서측으로 삼일로(39번 지방도), 동측으로 은현로(375번 지방도)가 소재함.

형태 및 이용상태

기호1 : 인근필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 사다리형 토지이며, 도로 등으로 이용중임. 기호5 : 인근필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 자루형 토지이며, 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 그 상태가 보통인 폭 약 5M 내외의 도로를 통하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 5: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,은현12), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호5 위 지상에 제시외 건물 ㄱ ~ ㄴ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 이용상황 및 내부구조 일부는 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물대장 등 공부와 외부관찰 및 일반건축물대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으며, 이로 인하여 타인소유 물건의 본건 토지 점유 혹은 본건 건물 등의 타인소유 토지 점유 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호5 위 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㄴ이 소재하는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 본건 위 지상 및 건물 내부의 적치물 및 적재물, 노후 컨테이너 등은 이동의 용이성, 평가의 목적등에 비추어 별도로 평가하지 아니하였으며, 울타리 및 바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호1 매각지분 갑구 5번 심선화 지분 2분의 1 전부에 대한 감정평가임. 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 3, 4 각각 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층건으로써, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 바닥: 에폭시 마감 등, 창호: 새시 임.

이용상태

기호2, 3, 4 : 각각 공업용 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비(기호2 다동)와 급, 배수설비 및 전기설비 등이 갖추어져 있는것으로 조사됨.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 이용상황 및 내부구조 일부는 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물대장 등 공부와 외부관찰 및 일반건축물대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으며, 이로 인하여 타인소유 물건의 본건 토지 점유 혹은 본건 건물 등의 타인소유 토지 점유 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호5 위 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㄴ이 소재하는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 본건 위 지상 및 건물 내부의 적치물 및 적재물, 노후 컨테이너 등은 이동의 용이성, 평가의 목적등에 비추어 별도로 평가하지 아니하였으며, 울타리 및 바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호1 매각지분 갑구 5번 심선화 지분 2분의 1 전부에 대한 감정평가임. 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 5. 지상위에 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70687 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 운암리 369-2

용도: 근린시설

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 2958.00㎡ (약 894.95평)

토지 지분: 2829㎡ (약 855.92평)

건물 면적: 538.80㎡ (약 163.02평)

건물 지분: 538.8㎡

1.3. 감정가

1,574,608,200원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 운암리, 운암리전원마을회관 북서측에 위치하고 있으며, 인근은 공장, 전, 답 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 이루어져 있어, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 서측으로 삼일로(39번 지방도), 동측으로 은현로(375번 지방도)가 소재하여 교통망이 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 5m 내외의 보통 상태인 도로를 통해 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(은현12), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 파악되지 않았으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 컨테이너 등은 매각에서 제외될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 채권자 및 채무 총액

주요 채권자는 은현농업협동조합이며, 등기부상의 채무 총액은 약 8억 4천만원 이상입니다.

3.4. 임차인 현황

현재 등록된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 소규모 공장지대와 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근 산업 활동 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력이 있으며, 양호한 도로 접근성은 물류 및 운송에 이점을 제공합니다.

5. 생활정보

양주시 은현면 지역의 특성상, 대규모 도시 시설보다는 지역 기반의 편의시설 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다. 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건 및 건물

목록 5번 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너가 있으며, 토지 기호 5 위 지상에는 제시외 건물 'ㄱ'~'ㄴ'이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이러한 제시외 물건은 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 및 면적 상이 가능성

감정평가서에 따르면, 정확한 경계 및 면적 산정을 위한 측량 시 실제 면적과 경계가 상이할 수 있습니다. 이로 인해 타인 소유 물건 점유 또는 본건 건물의 타인 소유 토지 점유 등이 발생할 가능성이 있으므로, 경매 진행 및 참여 시 반드시 참고해야 합니다.

6.3. 환경 및 지역 제한

본건 토지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 또한, 주변에 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 특정 산업 활동이나 시설로 인한 냄새, 소음, 환경 오염 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. 최근 인근에서 폐기물 처리장 화재(2026년 1월 2일)가 발생한 사례가 있어, 환경 관련 이슈에 대한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 은현면 운암리에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물 전체가 일괄 매각 대상입니다. 차량 접근성이 좋고 지방도로와 인접하여 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 소규모 공장지대에 위치하여 산업 활동을 위한 부지로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 제시외 물건, 토지 경계 및 면적 상이 가능성, 가축사육제한구역 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 임차인 현황이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 공장지대 내 근린시설로, 산업 활동 거점 마련 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 주요 지방도로 인접으로 물류 및 운송 효율성 증대.

* 임차인 현황 공란으로 명도 관련 리스크 최소화.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 운영 및 개발 효율성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,574,608,200원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시외 물건 처리 비용, 토지 경계 확인 비용, 잠재적 환경 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 최근 유찰 사례 및 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.