나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10623 [1] 서울특별시 강북구 미아동 812 삼성래미안트리베라아파트 219동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼각산고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 및 대규모 아파트단지 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "삼양사거리역 (우이신설선)"이 소재함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상15층 건물 내 제3층 제303호로서 외벽 : 석재 및 페인트 마감등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지,경보설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연결되어 있음. 대상토지 북동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(공동주택용지)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발사업) <도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31. ), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 미상임. 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못 하였음. 공부상 아파트로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10623 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 812 삼성래미안트리베라아파트 219동 3층303호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠캐피탈주식회사

1.2. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 34.23㎡ (약 10.36평)

건물 면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 842,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 소재하며, "삼각산고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 "삼양사거리역 (우이신설선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 북동측으로는 약 25미터, 남서측으로는 약 15미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로 접면을 가지고 있으며, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구(공동주택용지), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주택재개발사업), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선(3m 건축선 지정구역) 등의 다양한 도시계획 및 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본 요약 결과, 소유권 보존 등기 이후 공유자 이전, 다수의 근저당 및 가압류, 그리고 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다. 전체 채권액은 910,335,981원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리는 2017년 12월 5일에 접수된 국민은행의 근저당권 (을3)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 강제경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 없음

상기 등기부 현황을 종합해 볼 때, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 만한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 등기부상 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요: 비고:"로 기재되어 있으나, 세부 내용이 없어 정확한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 기준시점 현재 임대 관계는 미상이며, 현장 방문 시 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가했습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 주거 환경

대상 물건이 위치한 미아동 일대는 단독주택, 다세대주택과 함께 대규모 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 지역입니다. 북측 인근에 삼각산고등학교가 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북측 인근에 삼각산고등학교가 있으며, 이는 학군 관련 정보를 고려할 때 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 기타 생활 기반 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 삼양사거리역(우이신설선)과 다수의 버스 노선이 있어 교통 이용이 편리하며, 이는 출퇴근 및 생활 반경 확장에 기여합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

본 건이 속한 삼성래미안트리베라아파트는 2010년 5월에 사용 승인된 단지로, 총 22개 동, 1330세대로 구성된 대단지입니다. 최고 25층, 최저 3층 규모이며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 42대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비 사업 관련 리스크

본 물건은 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따라 이주, 분담금 발생, 사업 지연 등 다양한 변동성이 존재합니다. 이는 투자 가치 및 실거주 계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 사업 진행 상황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 현황 파악의 한계

현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 이로 인해 정확한 주거 현황, 내부 상태, 임대차 관계 등을 파악하는 데 제한이 있습니다.

6.3. 기타 법규 및 지역 제한

토지이용계획 상 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 법규 및 지역 제한 사항이 존재하며, 이는 향후 건물 이용 및 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강북구 미아동에 위치한 삼성래미안트리베라아파트 경매 물건입니다. 재개발/정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 상황 및 예상되는 추가 비용에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 3층이라는 층수와 내부 미확인 사항은 고려해야 할 요소입니다. 삼양사거리역 역세권 입지 및 59.33㎡(약 17.95평)의 적정 면적은 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발/정비 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대

* 지하철 우이신설선 삼양사거리역 역세권 입지

* 실수요 및 투자 수요가 높은 59.33㎡(약 17.95평)의 전용면적

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(59.33㎡)의 아파트가 2026년 6월 970,000,000원, 2026년 7월 960,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본 건의 감정가는 842,000,000원으로 시세 대비 다소 낮게 책정되어 있습니다. 다만, 본 건은 3층으로, 고층 거래 사례 대비 상대적으로 낮은 선호도를 보일 수 있습니다. 재개발 사업 진행 가능성 및 시세 추이를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 935,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가격을 반영하면서도, 층수 및 현황 미확인 등의 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.