나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경163 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 44-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2026.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜5리회관" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 배차간격 및 횟수 등을 보아 대중교통 여건은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

완경사 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2026-01-07)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2023-12-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서 (사용승인일: 2001.12.24) <단독주택> 외 벽 : 벽돌붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호임. <창고시설> 경량철골조 판넬지붕 마감 등

이용상태

단독주택 및 창고시설로 이용중임 (후면 '건물개황도' 참조 바람.)

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수시설, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

- .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 44-4에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경163 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

감정평가액은 87,556,980원입니다.

토지 면적은 627.00㎡ (약 189.67평)이며, 건물 면적은 99.74㎡ (약 30.17평)입니다.

채권자는 한국주택금융공사입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜5리회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 통행은 가능하나, 인근 버스 정류장의 배차 간격 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 완경사의 사다리형으로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 해당 지역(갈말읍 문혜리) 인근에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 철원 지역은 군사 접경 지역의 특성상 군사 시설 보호 구역이 지정되어 있으며, 이는 제한보호구역으로 명시되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당권 (한국주택금융공사, 2011-08-22 접수)이 말소기준권리입니다.

* 권리 소멸: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(소유권 이전, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 현재 거주 중인 임차인의 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특이사항: 토지/건물 일괄 매각입니다. 토지상 바닥 포장, 담장, 수목 및 조경시설은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '삼성맨션(1,2동)'으로, 연립주택으로 분류되며 건립 연도는 1993년입니다. 해당 정보에 따르면 2026년 5월 4일에 800만원에 거래된 내역이 있습니다.

그러나 본 건은 단독주택으로, 건립 연도(2001년) 및 규모(건물 99.74㎡, 토지 627㎡)에서 차이가 있습니다. 또한, 제시된 800만원이라는 거래 금액은 본 건의 감정가(약 8,756만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보이며, 실제 단독주택 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다.

주변 시세 정보는 동일한 단지의 연립/다세대 주택 거래 사례를 기반으로 하며, 단독주택과는 가격 형성 및 특성이 다를 수 있습니다.

다른 매물 정보를 살펴보면, 문혜리 인근 토지(1741평, 생산관리지역)가 2억 6천만원에, 강포리(인근 지역) 단독주택(174평 토지, 23평 건물)이 9천만원에 매물로 나와 있어, 지역의 부동산 가격 형성대에 대한 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 문혜리 지역의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. "문혜5리회관" 인근에 위치하고 있으나, 대중교통 여건이 다소 불편한 점을 감안하면 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 조용한 전원 또는 농촌 생활 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사), 배출시설설치제한지역 등 토지 이용에 대한 각종 규제가 존재합니다.

* 건축물 노후도: 건물 사용승인일이 2001년 12월 24일로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대차: 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 강원도 철원군 갈말읍 문혜리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 8,756만원입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 다소 불편합니다. 토지 이용에 관한 몇 가지 제한 사항이 존재하며, 건축물은 2001년에 준공되었습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 인수할 임차보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 현재 임대차 관계는 미상입니다. 제공된 인근 연립주택 매매 정보는 본 건과 특성 및 가격 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본 물건에 대한 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 단독주택 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정리된 권리관계: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없고, 인수할 임차보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 토지 활용 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 주변 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,556,980원입니다. 현재 파악된 주변 시세 정보는 본 건의 특성과 직접적인 비교가 어렵고, 명확한 단독주택 시세 정보가 부족합니다. 또한, 인수할 임차보증금이 없어 실제 낙찰가 외 추가 비용은 발생하지 않습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~120% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 다음과 같은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 단독주택의 실거래가 및 매물 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건축물(2001년 준공)의 현 상태 및 예상 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 지역 내 개발 계획, 수요 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 감정가 87,556,980원을 기준으로, 주변 시세 조사 및 현장 답사를 통해 파악된 실질 가치와 경쟁 상황을 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 예상 입찰가 범위는 약 7,000만원 ~ 9,500만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.