나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60872 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2583 킨텍스아이파크 803동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 원거리에 3호선 "대화역" 및 GTX-A "킨텍스역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 중 13층 1305호로서 (사용승인일 : 2003.06.30.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013 -12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-12-20)(대화고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용 되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 대화동 2583번지로, 집합건축물대장상 대화동 2580 外 2필지(관련지번 : 2582, 2583)으로 표시되어 있으나, 현황 대화동 2580번지에는 10단지가, 대화동 2582번지에는 9단지가, 대화동 2583번지에는 8단지가 소재하는 상태로, 본건은 803동으로서 현황, 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 지번을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

1.1. 1.사건번호

고양지원 2026타경60872 (1)

1.1. 2.소재지

경기도 고양시 일산서구 대화동 2583 킨텍스아이파크 803동 13층1305호

1.1. 3.용도

아파트

1.1. 4.감정가

5억 3,000만원

1.1. 5.면적

1.1. 5.1.토지면적

56. 47㎡ (약 17.08평)

1.1. 5.2.건물면적 (전용면적 추정)

84. 87㎡ (약 25.67평)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산 임의경매

1.2. 집합건물 등기부 요약

1.2. 1.소유권

윤준현 (2003-08-19 소유권보존)

1.2. 2.등기부채권 총액

2,059,317,384원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 농경지 등이 혼재하는 지역임. [cite: user provided]

킨텍스아이파크 단지는 8, 9, 10단지로 구성되어 있으며, HDC현대산업개발이 시공하여 2003년 6월 입주를 시작하였음. 총 811세대, 10개동 규모임.

2.2. 교통

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 차량 진출입이 용이함. [cite: user provided]

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 수도권 전철 3호선 "대화역" 및 수도권 광역급행철도 A노선 "킨텍스역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. [cite: user provided, 4, 7]

GTX 킨텍스역까지는 도보 약 10~12분 거리(약 900m~1km)에 위치함.

단지 후면에 대화동 차고지가 있어 광역버스 및 마을버스 이용이 매우 편리하며, 특히 배차 간격이 짧은 고양 버스 1000번 노선의 기점임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)에 속함 [cite: user provided].

중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며 [cite: user provided], 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(대화고등학교) 등의 토지이용 제한이 있음 [cite: user provided].

또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며 [cite: user provided], 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당됨 [cite: user provided].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을12)임 [cite: user provided].

3.2. 등기사항 요약

소유권보존등기는 2003년 8월 19일 윤준현 명의로 되어 있음 [cite: user provided].

말소기준권리 외 다수의 근저당(중소기업은행, 한국자산관리공사, 윤영태) 및 가압류(신용보증기금, 경기신용보증재단, 농협은행, 농업협동조합중앙회, 중소기업은행, 서울보증보험)가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임 [cite: user provided].

총 등기부채권액은 약 20억 5,932만원에 달하여, 감정가 대비 매우 높은 수준임 [cite: user provided].

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있음 [cite: user provided]. 다만, 구체적인 지상권의 내용 및 범위는 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

임차인 중 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨 [cite: user provided].

그러나, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

본 건이 소재한 대화동 지역은 킨텍스 및 테크노밸리 개발과 인접하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있음.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 생활 편의시설 및 업무 시설과의 접근성이 우수함.

현대백화점 킨텍스점, 트레이더스 홀세일 클럽, 홈플러스 킨텍스점 등 대형 유통 시설이 차량 5분 거리에 위치하여 쇼핑 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 20층 중 13층 1305호이며, 사용승인일은 2003년 6월 30일임 [cite: user provided].

구조: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호로 마감됨 [cite: user provided].

설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음 [cite: user provided].

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 대화역(3호선), 킨텍스역(GTX-A), 다수의 버스 노선 이용 편리 [cite: user provided, 4, 7].

* 쇼핑: 현대백화점 킨텍스점, 트레이더스 킨텍스점, 홈플러스 킨텍스점 등.

* 여가/문화: 대화레포츠공원, 고양종합운동장 인접. 일산호수공원도 다소 거리에 위치함.

* 교육: 대화고등학교, 고양한내초등학교, 대송중학교 등 교육 시설이 인근에 소재함.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 공장, 고압선 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 매우 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 약 20억 6천만원으로, 감정가 5억 3천만원을 현저히 초과함. 이는 다수의 유찰 가능성을 높이며, 예상보다 낮은 낙찰가로 이어질 수 있음. [cite: user provided]

* 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 권리 분석 시 주의가 필요함. [cite: user provided]

* 임차인 관련 불확실성: 인수되는 임차인 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 방문을 통한 철저한 점유 관계 확인이 필수적임.

* 건축 연식: 2003년 건축 연식으로 비교적 오래된 편에 속하여, 향후 내부 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 킨텍스아이파크 아파트로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 향후 개발 잠재력까지 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 또한, GTX 킨텍스역과 대화역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 해당합니다.

그러나 약 20억 6천만원에 달하는 높은 총 채권액은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 이로 인해 상당한 횟수의 유찰이 예상되며, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가 확인과 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 대화역 및 GTX 킨텍스역을 편리하게 이용 가능하여 미래 가치 상승 기대.

* 개발 호재: 킨텍스 및 테크노밸리 개발 계획과 인접하여 지역 발전 및 가치 상승 가능성 높음.

* 우수한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 공공시설 등이 인근에 위치하여 주거 편의성 뛰어남.

* 저가 낙찰 기대: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 5억 3,000만원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

매우 높은 총 채권액(약 20.6억원)으로 인해 다수의 유찰이 예상되므로, 시세 조사와 현장 확인을 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

따라서, 대략 3억 1,800만원 (감정가의 60%) ~ 3억 7,100만원 (감정가의 70%) 범위 내에서, 해당 물건의 실제 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.