나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경173 [1] 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 15층1510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 대형마트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "경기도북부 청사역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층건 중 제15층 제1510호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔 1개호(복층구조)로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 전기설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:70%이하,용적률:800%이하, 층수:3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경173 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 15층1510호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (본건 경매 신청 채권자)

건축년도: 2019년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 대형마트 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "경기도북부 청사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당함. 건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 건축물 용도는 상업용지 (자세한 사항은 주택과 확인 필요).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2020-04-10 접수, 수협은행 근저당권).

* 권리현황:

* 집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리인 수협은행 근저당권(을1) 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 말소 예정 권리: 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 가압류(갑7, 주식회사케이비손해보험), 압류(갑8, 서대문세무서장), 압류(갑9, 서대문구), 임의경매(갑10, 수협은행), 압류(갑11, 국민건강보험공단).

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 명시적 기재가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 대상이 아님.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건이 소재한 경기도 의정부시 신곡동 일대는 관공서(경기도청 북부청사), 대형마트, 주거단지, 상업시설 등이 복합적으로 분포하여 지역 내 유동인구가 꾸준히 유지되는 상권임. 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 있을 것으로 예상되며, 경전철역 인근으로 교통의 편리성도 갖추고 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 대형마트, 근린생활시설 등을 통해 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거환경: 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 교통: 경기도북부 청사역(의정부경전철) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 최근 공급량 증가 추세 및 경기 변동에 따른 공실 위험성을 고려해야 함.

* 관리비 체납: 인수되는 권리는 없으나, 명도 과정에서 전 소유자 또는 임차인의 미납 관리비 관련 분쟁이 발생할 수 있으므로 확인 필요.

* 도시계획 변경 가능성: 토지이용계획상의 제한사항(특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등)은 향후 도시계획 변경에 따라 용도 제한의 완화 또는 강화 가능성이 있으므로 관련 정보를 지속적으로 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 건은 의정부시 신곡동의 경기도청 북부청사 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호하며 건축년도가 비교적 최근(2019년)으로 건물 상태도 양호할 것으로 판단됨. 권리분석 상 인수될 권리나 임차인의 부담이 없어 안전한 경매 물건으로 평가됨. 최근 실거래가 분석 시, 감정가와 유사하거나 일부 높은 금액으로 거래가 이루어지고 있어 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 최신 건축년도: 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당함.

* 교통 및 생활 편의성: 경전철역 인근 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 향후 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일 면적(23.06㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 27일에 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 106,000,000원이므로, 시장 가격을 고려할 때 감정가 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

적정 입찰가 산정 시, 최근 최고 실거래가(110,000,000원)와 감정가(106,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 잠재적 가치를 고려한 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.