나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경113 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하1층 제비109호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(1호선,7호선 가산디지털단지역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 건물 내 제지하1층 제비109호와 제비110호로서, (사용승인일: 2021.08.24) (전체 건물 기준으로) 외벽 : 페어글라스, 복합판넬 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리, 샤시창 등임.

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. * 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경113 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하1층 제비109호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 18.20㎡ (약 5.50평)

* 토지지분: 18.2㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 75.95㎡ (약 22.97평)

* 건물지분: 75.95㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행 추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 건물

* 사용승인일: 2021년 08월 24일

* 본건물 호수: 지하1층 제비109호

* 건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터, 지원시설)

1.1. 입지조건

2.

3. * 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 부지의 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역 등입니다.

* 기타 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. * 말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당, 2021-10-08 접수)입니다.

* 등기부채권 총액: 727,744,950원입니다.

* 소멸되는 권리: 을1, 을2(근저당), 갑3(소상공인시장진흥공단 가압류), 갑4(국민은행 가압류), 갑5(금천구 압류), 갑6(국민은행 임의경매), 갑7(금천세무서장 압류) 등 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상, 대지권의 목적인 토지 을구 5번 지상권설정 등기(2021.07.26. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 토지 별도 등기가 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* *: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 명도 협의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

3. * 주변 환경: 가산디지털단지 내에 위치하며, 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 산업 단지 상권입니다.

* 집객 시설: 지하철 가산디지털단지역 이용객, 단지 내 근무자, 인근 대규모 주거 지역 이용객 등을 흡수할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 다수의 지식산업센터 및 오피스 건물이 밀집해 있어 경쟁이 치열한 편입니다.

1.4. 생활정보

2.

3. * 교통: 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서(서울세관 구로지원센터) 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 가산디지털단지는 업무 및 산업 시설 밀집 지역으로, 주거 환경보다는 업무 및 상업 환경이 발달되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. * 토지 별도 등기 (지상권 인수): 매수인이 인수해야 하는 지상권 등기가 존재하여, 향후 건물 증축, 재건축 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 다수의 법규 제한: 국가산업단지, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법규 적용으로 인해 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (가산디지털단지는 주거, 업무, 산업 시설 위주입니다.)

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 서울 서남부의 핵심 산업 허브인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 여건과 풍부한 인프라를 갖추고 있습니다.

건물 자체는 2021년 사용 승인된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 매수인이 인수해야 하는 지상권 등기와 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

권리 관계가 복잡하므로, 법률 및 현장 전문가의 도움을 받아 철저한 사전 조사를 진행하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 입지 우수성: 가산디지털단지는 서울 내에서도 대표적인 IT 및 산업 단지로, 유동인구 및 사업체 수가 풍부합니다.

* 교통 편리성: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 통해 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 지어진 건물로, 임대 수요 확보 및 관리에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 향후 산업 단지 개발 및 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. * 감정가: 266,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 본 건은 매수인이 인수해야 하는 지상권 등기가 존재하며, 임대 관계가 미상입니다.

* 따라서, 상기 권리 인수 비용, 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용 및 시간, 추후 건물 관리 및 유지 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우므로, 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.