나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50392 [1] 서울특별시 마포구 아현동 800 공덕자이 111동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 지하철 5호선 "애오개역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중대형 아파트단지, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활 시설, 학교 등이 혼재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '애오개역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건 내 제10층 제1001호로서 (사용승인일: 2015.04.24), 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 인조석 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

아파트(침실4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니1, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

열병합 발전에 의한 중앙난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하 자주식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m 내외, 북서측으로 노폭 약 14m 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 사업지역기타(건축허가제한구역), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(환일중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 정비구역(마포로3구역 도시정비형 재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 재 개발구역<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50392 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 아현동 800 공덕자이 111동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,460,500,000원

* 토지면적: 62.62㎡ (약 18.9평)

* 토지지분: 31.31㎡ (약 9.47평)

* 건물면적: 114.99㎡ (약 34.78평)

* 건물지분: 57.50㎡ (약 17.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 채OO

* 사용승인일: 2015년 04월 24일

* 건축물 정보:

* 총괄표제부: 신주소 서울특별시 마포구 마포대로24길 16 (아현동), 공덕자이 아파트, 총 963세대, 총 주차대수 1367대, 최고 21층.

* 표제부: 111동, 철근콘크리트구조, 지상 21층, 사용승인일 2015.04.24.

* 전유부: 111동 1001호, 10층.

1.1. 입지조건

* 주소: 서울특별시 마포구 아현동 800 공덕자이 111동 10층1001호

* 대중교통: 지하철 5호선 애오개역 동측 인근 위치 (도보 이용 가능). 인근에 노선 버스정류장 다수 소재.

* 주변 환경: 중대형 아파트단지, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 아파트 밀집 지역.

* 도로 접근성: 본건 북동측 약 15m, 북서측 약 14m, 남동측 및 남서측 약 10m 폭의 포장도로에 접함. 차량 진출입 용이.

* 주위 환경 평가: 제반 주위환경 보통시됨.

1.2. 권리분석

* 경매 개시: 서울서부지방법원 2026타경50392 (1)

* 권리 내역:

* 채권자: 채OO

* 등기부상 권리 요약:

* 2025-01-21: 소유권보존 (아현제4구역주택재개발정비사업조합)

* 2025-03-06: 소유권이전 (이승연 외 1명, 매매)

* 2025-03-21: 2번채동석지분압류 (용산세무서장, 말소기준권리)

* 2025-05-26: 2번채동석지분압류 (경기도고양시, 말소)

* 2025-07-04: 2번채동석지분가압류 (엠씨아이대부주식회사, 금56,260,529원, 말소)

* 2025-09-24: 갑구2번채동석지분전부근저당권 (채현주, 금900,000,000원, 말소)

* 2025-09-30: 2번채동석지분압류 (영주세무서장, 말소)

* 2026-04-03: 2번채동석지분임의경매 (채현주, 900,000,000원, 말소) - 본 경매 사건의 근거 권리.

* 등기부채권 총액: 956,260,529원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 아파트 단지가 밀집된 주거지역에 위치하며, 지하철 5호선 애오개역 역세권 단지로서 기본적인 배후 주거 수요가 높습니다.

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 단지 내외의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 개발: 재개발구역 및 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 이용 가능. 단지 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 환일중고등학교 인근 위치.

* 교통: 지하철 5호선 애오개역 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주차: 총 1367대 주차 가능 (지하 1367대).

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각되는 물건이므로, 공유자와의 협의 과정이나 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 관련 법규에 따라 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 우선매수 신고가 있을 경우 입찰 참가자에게는 기회가 없을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불명확하므로, 명도 시 예상보다 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다.

* 개발행위허가 제한구역 및 재개발구역: 지역 개발 관련 사항은 향후 건축 및 이용에 제한을 줄 수 있으며, 개발 방식에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(아파트 등)에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 현재 경매 시점(2026년)에도 해당 제한은 유효합니다.

* 기타 법규 제한: 제2종일반주거지역, 소로1~3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 지역 환경 시설 관련 논의: 마포구 내에서 자원회수시설(쓰레기 소각장) 등 환경 시설 설치에 대한 논의 및 주민 반대 사례가 있었습니다. 비록 본건 물건의 직접적인 인접 시설로 확인되지는 않았으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 장기적으로 해당 지역 가치에 영향을 줄 수 있으므로 유의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 아현동에 위치한 공덕자이 아파트의 지분 매물입니다. 지하철 5호선 애오개역을 도보로 이용할 수 있는 우수한 입지를 갖추고 있으며, 2015년에 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 주위 환경이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리하며, 재개발구역 및 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있고 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크입니다. 특히 임대관계 미상인 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 강점과 개발 잠재력이 높은 물건이나, 지분 매각 및 명도 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 애오개역 인접으로 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 재개발/개발 잠재력: 재개발구역 및 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 계획된 개발이 완료될 경우 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 아파트: 2015년 준공으로 내부 시설이 비교적 양호할 것으로 예상되어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 시세 대비 잠재적 차익: 감정가 대비 현재 시세가 현저히 높게 형성되어 있어, 경매 특성상 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,460,500,000원 (14억 6,050만원)

* 최근 시세 분석:

* 최근 매매 기록에 따르면, 동일 면적인 114.99㎡(약 34.78평)의 해당 아파트 19층 매물이 2026년 6월 4일 2,650,000,000원(26억 5,000만원)에 거래되었습니다.

* 이는 감정가(14억 6,050만원) 대비 현저히 높은 수준으로, 감정가가 현재 시세를 제대로 반영하지 못하고 있거나, 시장의 높은 수요를 보여줍니다.

* 권장 입찰가:

* 본 건의 감정가(14억 6,050만원)는 현재 시장 가격(26억 5,000만원)에 비해 상당히 낮은 수준입니다.

* 이러한 시세와의 격차를 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 이상으로 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 현 시세(26억 5,000만원)를 기준으로 하되, 경매의 특성상 적정 수준의 시세 차익을 확보하기 위한 전략이 필요합니다.

* 보수적으로는 감정가의 120~130% 수준인 17억 5,000만원 ~ 19억 5,000만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 입찰가 조정이 필요하며, 특히 공유자 우선매수 신고 여부 및 실제 점유자와의 협상 가능성 등 제반 상황을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

* 주의: 예상 입찰가는 현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.