나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4491 [1] 서울특별시 양천구 목동 900-4 신목동역 엘티 삼보 지식산업센터 엠.오케이 제8층 제803호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 목원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 공 공기관, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신목동역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : 판넬위 페인팅 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

지식산업선테(솜귤미디어)로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 공장(지식산업센터) 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 교육환경보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제 권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구,아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4491 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 900-4 신목동역 엘티 삼보 지식산업센터 엠.오케이 제8층 제803호

용도: 공장 (지식산업센터)

1.3. 물건 개요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.68㎡ (약 5.35평)

건물면적: 81.06㎡ (약 24.52평)

건물지분: 81.06㎡ (약 24.52평)

1.4. 감정가

감정가: 686,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 목원초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 아파트, 공공기관, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 지하철 9호선 신목동역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 단지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 외국인 등의 특정 대상자 및 아파트 용도에 따라 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있으므로, 해당되는 경우 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리인 우리은행 근저당(643,200,000원)을 포함하여 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 762,960,800원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 강현미가 보증금 20,000,000원, 차임 1,750,000원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. (전입/사업일자 2024-11-22, 배당신고일자 2026-06-18).

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 본 건물이 속한 지식산업센터 내에도 근린생활시설이 조성되어 있어 이용이 가능합니다.

4.2. 지식산업센터 내 업종

본 건물은 지식산업센터로, 공장(지식산업센터) 외에도 근린생활시설, 노유자시설, 공공업무시설 등 다양한 용도로 복합 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 아파트 단지, 공공기관, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

목원초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 전문 회사가 관리하는 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있으므로 취득 시 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 특이사항

물건 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 확인된 임차인(강현미)은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 보고되었으나, 실제 임대차 관계 및 권리 변동 여부에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 대상자 및 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 특정 용도로 토지를 거래할 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 특히 아파트 관련 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 명시되어 있어, 해당 용도로의 취득 시 허가 절차 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 신축급 지식산업센터 내 호실로, 지하철 9호선 신목동역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 감정가는 6억 8천 6백만 원이며, 면적 대비 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 권리관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성에 대한 특이사항이 있어, 취득 전 관련 사항에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터 내 소형 면적 호실로 다양한 업종 및 용도로 활용 가능성이 높음.

* 지하철 9호선 신목동역을 이용한 우수한 접근성을 갖춘 역세권 입지.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 채무가 없어 명도 절차 간이성 예상 (단, 임차인 관련 추가 확인 필요).

* 향후 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 예상 입찰가는 감정가(686,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건 상태, 경쟁률, 낙찰가율 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 별도의 심층적인 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.