나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경79 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1667-10 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "시흥IC" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 '구로디지털단지역(2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2017.07.28) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 오피스텔(주거용)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복7차선 포장도로와 접하며, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(남부순환로(시흥IC)주변(서울특별시 고시 제2013-437호(2013.12.19.)))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경79 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1667-10 3층302호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2017년 7월 28일

총 층수: 7층 중 3층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

토지 지분: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물면적: 39.18㎡ (약 11.85평)

건물 지분: 39.18㎡ (약 11.85평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용 상태: 오피스텔 (주거용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "시흥IC" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건은 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 왕복 7차선, 남서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 소통 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부상 현재까지 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 전

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-22

* 확정일자: 2019-12-09

* 배당신고일자: 2026-04-03

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 현재 경매를 신청한 채권자임을 감안할 때, 보증금 회수를 위한 경매 절차가 진행 중입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 여부

등기사항전부증명서 상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 부산지방법원 2020카단103068 (2017년 12월 8일 접수된 가압류)으로 판단되며, 이에 따라 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 17일, 동일 건물(신림동 1667-10) 내 4층에 위치한 전용면적 51.03㎡ (약 15.44평) 오피스텔이 267,000,000원에 직거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 단위면적당 가격은 약 5,232,040원/㎡ 입니다.

이를 본 물건의 전용면적 39.18㎡ (약 11.85평)에 적용할 경우, 예상 시세는 약 204,997,411원 수준으로 산정됩니다.

이는 본 물건의 감정가 276,000,000원보다 낮은 수치입니다. JSON 데이터의 거래 건은 본건보다 면적이 크고 층수가 다르다는 점을 감안해야 합니다.

4.2. 감정가 대비 시세 판단

감정평가서상 본 물건의 감정가는 276,000,000원이며, 감정평가일은 2026년 9월 21일입니다. 이는 JSON에서 확인된 2026년 6월의 매매가보다 약 71,000,000원 높습니다. 감정평가 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단되며, JSON의 거래가는 참고용으로 활용하되 감정가를 기준으로 시세 분석을 진행하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의/유해시설

본 건 주변은 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울특별시 관악구 신림동 1667-10 일대를 종합적으로 분석한 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설물(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 인접성 여부는 현장 답사를 통해 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 없으나 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 주목할 필요가 있습니다. 임차인의 보증금 회수 과정에서 경매 절차에 변동이 발생할 가능성은 낮으나, 최종 명도 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타

신림동 일대는 지속적인 개발 및 변화가 이루어지는 지역으로, 향후 부동산 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 낙찰자에게는 유리한 조건입니다. 다만, 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 전 시장 상황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울특별시 관악구라는 입지적 장점

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무 없음

* 인근 지하철역 접근성 및 도로망 양호

9. 예상 입찰가

감정가 276,000,000원과 JSON 거래가 267,000,000원(51.03㎡ 기준)을 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 본 물건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 특히, 권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 이하에서 충분히 메리트 있는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.