나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1948 [1] 서울특별시 양천구 신월동 OOOO OOO OOOOO 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양원초등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은
근린생활시설 및 업무시설과 각급 학교 및 공동주택등이 혼재하여 형성되어 있는바
제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하는바
대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건(사용승인일자: 1995. 4. 14)중
제 5층 제 508호이며,
외벽: 외장타일붙임마감
내벽: 몰탈위페인팅 마감등
바닥: 바닥재깔기 및 일부 타일깔기
창호: 새시창임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "업무시설"로 등재되어 있으며 외관상 표시는 (주)청와에프앤씨임

설비내역

급배수에 의한 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 대체로 등고. 평탄하게
조성하여 현재 건(근린생활시설 및 업무시설등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30미터 폭, 동측으로 약 5 - 6미터폭의 아스팔트 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2) 도시지역, 제2종일반주거지역, ,도로(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제3종 구역(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
학교환경위생 정화구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>,
수평표면구역<항공법>, 진입표면구역<항공법>

기호 (1) 대로3류(폭 25M-30M)(접함) 추가됨

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경1948 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 39-1, 제5층 제508호 (신축주소: 서울특별시 양천구 화곡로 6)

건물용도: 업무시설 (집합건축물대장상), 외관상 표시: (주)청와에프앤씨

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 508호

사용승인일자: 1995년 4월 14일

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

1.3. 토지 현황

토지면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

토지이용: 2필지 일단의 부정형 토지, 현재 건부지로 이용 중

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양원초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 각급 학교, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 약 30미터 폭, 동측으로 약 5~6미터 폭의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권이전청구권가등기(2002.09.05), 소유권이전(2010.07.19), 압류(국민건강보험공단 2020.08.14), 압류(양천세무서 2021.01.28), 근저당권(김정화 2022.07.18, 90,000,000원), 압류(양천구 2023.07.07), 임의경매개시결정(김정화 2024.04.15, 90,000,000원) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 포함)

임차인: 김OO (전입일자/사업일자: 2012-08-29)

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액을 추가 확인해야 합니다. (임대내역 미상)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2020년 8월 14일)

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액은 90,000,000원 (근저당 9천만원)으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 및 상권 특성

본건이 소재한 지역은 "양원초등학교" 인근으로, 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼합된 상권입니다. 5층에 위치한 업무시설로서, 지역 내 소규모 사업체 또는 사무실 용도로 활용될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

"양원초등학교"가 서측 인근에 위치하고 있으며, 이 외 다수의 학교가 분포하고 있습니다. (학교환경위생 정화구역 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 공항소음 및 소음대책지역(제3종 구역)에 해당되어 소음 영향이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 항공법상 수평표면구역, 진입표면구역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 학교환경위생 정화구역에 해당되어 교육환경 보호 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. (강서교육청에 반드시 확인 요망)

6.2. 임차인 관련 이슈

대항력 있는 임차인 김 이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 임대내역이 미상입니다. 낙찰 후 보증금 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 사용승인일이 1995년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무자의 다른 자산도 담보로 제공되었음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 업무시설로, 지역 내 상업 및 주거 혼합 지구에 속합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 임대 내역이 미상이라는 점에서 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 공항소음, 군사시설 보호구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 취득 및 이용에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 양천구 내 신월동이라는 비교적 양호한 입지.

* 실사용 목적의 소규모 사무실 또는 임대 수익용으로 접근 가능.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원입니다.

현재 파악된 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대 내역이 미상임에 따라, 실제 명도 조건 및 추가 부담 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

또한, 공항소음, 군사시설 보호구역 등 잠재적 리스크 요인과 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 심층 확인 후 최종 결정하는 것을 권고합니다. (약 56,000,000원 ~ 63,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.