나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5100 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 456-13 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정평감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

알씨조 평슬라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서.
외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
샷시 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 456-13번지 소재 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2024타경5100 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 제4층 제401호이며, 건축물대장상 사용승인일은 1996년 12월 01일입니다.

감정평가액은 239,000,000원이며, 토지면적은 28.12㎡(약 8.51평), 건물면적은 63.25㎡(약 19.13평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량의 접근은 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

토지는 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지 형태를 보이며, 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 05월 29일자 주택도시보증공사의 가압류(갑19)입니다.

본 건의 가장 큰 권리상 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 노 (보증금 200,000,000원, 전입 2021-06-08, 확정 2021-04-19)가 존재한다는 점입니다.

등기부등본상 주택임차권(을16, 2023-07-24 접수, 200,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 합니다.

이 외에 소유권 이전, 기타 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있어, 배후 수요는 풍부한 편입니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 상권의 활성화보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

주변으로는 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등입니다.

기본적인 위생, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 옥내 2대, 옥외 4대 수용 가능한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 200,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

건축 연도가 1996년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 인근 지역의 특성상 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 신정초등학교 인접이라는 교육적 이점과 더불어 다세대주택으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

그러나 2억 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담은 본 건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

감정가 2억 3900만원 대비 인수해야 할 보증금 2억원을 고려하면, 낙찰가 책정에 있어 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

건축 연도(1996년)를 감안할 때, 최근 신축 건물의 높은 시세와는 차이가 있을 수 있으나, 입지 자체의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신정초등학교 인근이라는 교육 환경 우수 입지.

강서구 화곡동 지역의 꾸준한 주택 수요.

인수 보증금 2억원을 제외한 낙찰가를 합리적으로 책정할 경우, 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 판단됩니다.

본 건의 건물 면적은 63.25㎡ (약 19.13평)입니다.

이를 단순 환산하면, 시장가치는 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금 200,000,000원을 고려할 때, 총 투자금(낙찰가+인수보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 기준으로 볼 때, 예상되는 합리적인 입찰가 범위는 50,000,000원 ~ 100,000,000원입니다.

본 가격대로 입찰 시 총 투자금은 250,000,000원 ~ 300,000,000원이 됩니다.

이는 현재 추정되는 시장 가치 범위 내에서 소액의 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

다만, 실제 현장 조사 및 권리 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.