나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경514 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제4층 제오402호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 산업시설(공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역"" 및
버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 제4층 제오401호 및 제4층 제오402호로서,

외벽 : 석재붙임마감 및 강화유리마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 대장상 용도는 지원시설(업무시설-사무소)로서 현황 사무실로 이용중이며,
복층구조로서 다락이 소재함.
(후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 방형의 토지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-
10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)
<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설
구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경514 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제4층 제오402호

건물명: 하우스디가산퍼스타

용도: 업무시설 (현황: 사무실)

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 12층 (본건: 4층)

사용승인일: 2021년 11월 12일

1.2. 면적 및 가치

감정가: 167,000,000원

토지면적: 5.31㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.31㎡ (약 1.60평)

건물면적: 21.80㎡ (약 6.59평)

건물 지분: 21.8㎡ (약 6.59평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (농 )

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 산업시설(공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 본 건 남측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

본 건은 농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 등기부상 채무 총액은 305,627,600원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사알리아스비 (주식회사알 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소 및 인수 권리

말소기준권리인 근저당권 외 다수의 압류, 가압류가 존재하나, 본 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 예정입니다. 단, 2021년 10월 18일 등기된 구분지상권 설정 등기는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 본 건 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 가산디지털단지는 IT, 첨단 산업, 제조업, 서비스업 등 다양한 기업이 밀집한 대규모 복합 산업단지입니다. 이에 따라 관련 업종의 종사자들을 대상으로 한 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 유무

본 건이 위치한 가산디지털단지는 아울렛, 백화점, 식당가, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 직장인들의 편의를 위한 대규모 쇼핑몰, 영화관, 공원 등이 조성되어 있어 비즈니스 활동과 생활 편의를 동시에 제공합니다. 주변 지역을 분석한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 광역적인 접근성도 뛰어납니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 밀집해 있어 직주근접이 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 권리 (구분지상권)

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권입니다. 매수인은 본 건과 관련된 구분지상권의 상세 내용(존속기간, 범위, 지료 등)을 반드시 확인하고, 해당 권리가 향후 건물 이용 및 토지 사용에 미칠 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

현재 사무실로 이용 중인 건물은 복층 구조이며 다락이 소재하는 것으로 파악됩니다. 추후 법규 위반 사항이나 증축, 개축 관련 제한 사항이 있는지 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 핵심 입지에 위치하며, 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 오피스 시설로서 잠재적 가치가 높습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 따른 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 관련 내용을 철저히 조사하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 산업단지 내 위치: IT, 제조업, 서비스업 등 첨단 산업 기업들이 밀집한 가산디지털단지 내 핵심 입지를 선점할 수 있습니다.

* 탁월한 교통 접근성: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 인접으로 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 배후 산업단지 종사자 및 관련 기업의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 현황 이용 편리성: 현재 사무실로 이용 중이며 복층 구조로 공간 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정에는 본 건이 인수해야 하는 구분지상권의 상세 내용 파악이 선행되어야 합니다. 해당 권리가 토지 사용 및 건물 이용에 미치는 제약의 정도에 따라 물건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 또한, 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.