나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경607 [2] 서울특별시 금천구 가산동 371-57 가산더스카이밸리1차 제6층 제604호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(가) : 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역 ""가산디지털단지역""과 인접하여 위치함.

일련번호(나) : 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역 ""가산디지털단지역""에서 남측으로 직선거리 약 230m 지점에 위치함.

교통상황

일련번호(가), (나) : 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 1호선·7호선 환승역 ""가산디지털단지역""과 인접하며, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 ""가산디지털1로""와 접함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조(일부:프리케스트콘크리트구조) (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 중 제에이-11층 제1108호로서, (사용승인일: 2004.12.29)
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 중 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2018.05.17)
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) 제17층 제1703호 : 공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

일련번호(나) 제11층 제1103호 : 공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상
건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 참고하시기
바람.

설비내역

일련번호(가), (나) : 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비(시스템에어컨), 승강기설비, 소방설비, 주차설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(가) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 업무용(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

일련번호(가) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무용(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) : 본건은 서측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

일련번호(나) : 본건은 서측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(가) : 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도시철도(2022-04-14)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

일련번호(나) : 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(가), (나) : 임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경607 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-57, 가산더스카이밸리1차 제6층 제604호

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 487,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.21㎡ (약 5.21평)

토지 지분: 17.21㎡ (약 5.21평)

건물면적: 68.80㎡ (약 20.81평)

건물 지분: 68.8㎡ (약 20.81평)

1.4. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 05월 17일

해당 층수: 지하4층/지상14층 중 제6층 제604호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 지하철 1호선·7호선 환승역인 "가산디지털단지역"에서 남측으로 약 230m 지점에 위치하여 도보 접근성이 우수합니다. 차량의 진출입이 용이하며, 지하철역 인접 및 주요 간선도로인 "가산디지털1로"와 접하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 현황

토지는 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 업무용(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있어 산업 활동에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

하나은행 근저당권 (접수일자: 2023-08-02, 권리금액: 금300,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을6, 을7(하나은행 근저당), 갑3(신용보증기금 가압류), 갑4(하나은행 임의경매), 갑5(금천구 압류), 갑6(금천세무서장 압류)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

지상권설정등기(2018년 04월 25일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사아 (주식회사아쎄이코리아)

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-02

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 임차인의 배당신고일자(2025-10-22)를 고려하여 실제 배당 여부 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후수요

가산디지털단지라는 IT, 제조업, 유통업 등 다양한 산업체가 밀집한 지역의 중심부에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 유동인구

수많은 지식산업센터와 오피스 건물에 근무하는 종사자들로 인해 유동인구가 매우 많으며, 이는 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요인입니다.

4.3. 임대시장

역세권 입지로서 신규 기업의 입주 문의가 꾸준하며, 공실률이 낮게 유지되는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역 인근에 위치하여 롯데아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 백화점, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 및 문화시설

주요 간선도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 출퇴근이 용이하며, 주변에 공원 및 녹지 공간도 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 산업 및 업무 시설 밀집 지역으로, 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 지상권

2018년 4월 25일자로 등기된 지상권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 해당 지상권의 내용과 범위를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

주식회사아 임차인은 대항력이 있어 매각으로 권리가 소멸되지 않는 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 명도 관련 이슈는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 집합건축물대장상 현황도, 외관 및 탐문 조사에 의거하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태가 감정평가 내용과 다를 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 등기부채권 총액

집합건물 등기부상 채권 총액은 837,000,000원입니다. 이는 법원 경매 절차상 매각으로 소멸되는 권리들에 대한 채무액이며, 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 아닙니다. 그러나 최고가 매수인이 되기 위한 경쟁 시 고려할 수 있는 참고사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 교통 인프라가 잘 발달되어 있어 투자 가치가 높습니다. 지식산업센터로서의 기능과 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 말소되지 않는 지상권 인수 부담과 대항력 있는 임차인 존재는 신중한 접근을 요합니다. 또한, 내부 상태 확인 불가로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 탁월한 입지.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 인한 풍부한 배후 수요 및 임대 시장 경쟁력.

* 주변 상업 시설 및 교통망 발달로 인한 높은 생활 편의성.

* 산업단지 내 위치하여 기업 운영 및 투자 가치 우수.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 지상권, 대항력 있는 임차인, 내부 상태 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

감정가: 487,000,000원

(참고: 정확하고 합리적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 유사 물건 시세 비교, 경매 컨설턴트의 전문적인 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.