나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1549 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 제2층 제2205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 '동광육거리' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 내 1층 1105호건,
일련번호(2) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 내 2층 2205호건으로서,
(사용승인일자: 2019.05.29.)
외벽: 데코타일마감, 페인팅마감 등,
내벽: 페인팅마감 등,
바닥: 강마루마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 근린생활시설임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 28미터 아스콘포장도로 및 북동측으로 폭 약 3미터 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07
-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경1549 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602에 위치한 마마뜰빌리지 상가동 제2층 제2205호입니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 감정평가액은 312,000,000원입니다.

토지면적은 94.93㎡ (약 28.71평)이며, 건물면적은 61.01㎡ (약 18.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 94.93㎡ (약 28.71평)

* 건물면적: 61.01㎡ (약 18.46평)

2. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 '동광육거리'에서 서측으로 인근한 곳에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가 복합 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선과 지방도가 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 주변 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지 형태를 보이며, 현재 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

물건지는 남측으로 약 28미터 폭의 아스콘포장도로와 북동측으로 약 3미터 폭의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 10월 18일에 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

등기부 요약 정보를 보면, 소유권보존 등기 후 소유권 이전, 근저당 설정, 지분 이전, 임의경매 개시결정, 압류 등이 순차적으로 등기되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

전체 등기부채권 총액은 168,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 건물은 2019년 5월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

주위 환경이 주택 및 상가 혼용지대임을 고려할 때, 지역 주민 및 인근 유동인구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

검색 결과, 본건이 위치한 마마뜰빌리지는 제주 신화월드 및 제주 영어국제도시 인근에 자리하고 있어 관광객 수요 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

주변에 올리브영, 다이소, 마트 등 편의시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

건물 내에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

냉방을 위한 천장 매립형 에어컨 설비 또한 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 건의 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역 지정은 향후 건축 행위 등에 제한으로 작용할 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

검색 결과, 본 건 주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 조사가 필요합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 혹시 모를 미등기 전입자나 점유자가 있는지 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)인 근린상가로서, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

교통 접근성이 양호하며, 주변 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗한 상태입니다.

다만, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 상권을 바탕으로 운영될 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년에 신축된 건물로 비교적 관리가 용이합니다.

* 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 과정이 순탄할 것으로 예상됩니다.

* 제주 신화월드, 영어국제도시 등 관광 명소 인근에 위치하여 추가적인 잠재 수요를 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 312,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 지역 내 유사 물건의 실거래가, 물건의 구체적인 상태, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 차감할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.