나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7989 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476-10 남영에듀클래스 비동 2층 205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '삼성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 공동주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2: 벽돌조 및 철근조 슬래브위기와지붕 지하1층/지상2층 건물로서, 외벽: 치장벽돌, 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2 지1층:보일러실임. 1,2층:근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일련번호 2: 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장형냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㅁ이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2 건물 2층의 일반건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(미용원)'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 3은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시119센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 3: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 2층 205호로서, (사용승인일자: 2017.04.03.) 외벽: 드라이비트, 제주석 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 '주거용 오피스텔'임.

설비내역

일련번호 3: 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장형냉방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서, '주거용 오피스텔' 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 25미터, 북서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제주지방법원 2025타경7989 (2) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476-10에 위치한 남영에듀클래스 비동 2층 205호에 대한 보고서입니다. 본 물건은 주거용 오피스텔로, 감정가는 109,000,000원입니다. 토지 면적은 18.75㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 24.89㎡ (약 7.53평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

제주 영어교육도시 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 본건은 삼성초등학교 서측 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 구분건물은 남동측 약 25미터, 북서측 약 18미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 1일에 접수된 제주은행의 근저당 (120,000,000원)입니다. 경매 절차를 통해 해당 근저당을 포함한 제주은행의 임의경매 개시결정(374,284,211원) 및 제주신용보증재단의 가압류(20,000,000원) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 확보하게 됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

제주 영어교육도시와 인접한 지역으로, 국제학교 및 교육 관련 시설들이 밀집해 있어 교육열 특화 지역으로서의 가치를 지닙니다. 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. '남영 에듀클래스' 자체가 스트리트형 상가와 주거용 오피스텔로 구성되어 있어, 향후 지역 상권 활성화에 기여할 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 공부상 제1종근린생활시설(미용원)로 등재되어 있으나, 현재 주거용 오피스텔 또는 주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 주거 용도로는 문제가 없으나, 향후 건축물대장과의 차이로 인한 행정적 절차 진행 시 고려해야 할 사항입니다. 기본 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 천장형 냉방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 화재 탐지 설비도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건으로 인해 경매 절차 진행 및 낙찰 결과에 예측하지 못한 변동이 발생할 수 있습니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이하여, 추후 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능했던 점은, 건물 상태, 하자 여부, 점유 현황 등을 정확히 파악하기 어렵다는 점에서 주의가 필요합니다. 감정평가서상 제시외 건물이 소재한다는 언급도 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

제주 영어교육도시 인근의 소형 주거용 오피스텔 물건으로, 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치해 있습니다. 권리 분석상 낙찰 시 모든 선순위 권리가 소멸되어 깔끔한 권리 인수가 가능하며, 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 유리한 조건입니다. 그러나 중복사건, 공부상 용도와 현황의 불일치, 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 영어교육도시 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건.

* 지속적인 지역 개발과 함께 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(24.89㎡)의 최근 실거래가는 2025년 2월 8,800만원, 2026년 4월 8,000만원으로 파악됩니다. 감정가 109,000,000원은 이러한 실거래가 대비 약 20~35% 높게 책정되었습니다. 중복사건, 공부와의 차이, 내부 조사 불가 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 8,500만원에서 9,500만원 사이로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 상회하되, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 상단 범위입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 건축물대장 및 등기부등본 등 추가 정보 검토, 그리고 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.