나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8268 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 742 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근, 근거리에 위치하며, 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1~3)은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 토지이며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함. 기호(2) 지적도상 맹지이나, 기호(3)을 경유하여 진출입 가능함. 기호(3) 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호(2,3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각.
돌담 포함 평가임.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8268 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 742

용도: 전 (밭)

감정가: 248,437,000원

토지면적: 1527.00㎡ (약 462평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치하며, "세화고등학교" 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 주로 농경지가 분포하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하며, 제반 간선도로와의 연결 상황도 양호한 편입니다.

토지 이용 상태는 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 토지는 전반적으로 인접지와 등고가 완만하고 부정형의 형태를 띠고 있습니다.

도로 접근성은 기호(1) 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다. 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다. 기호(3) 토지는 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 기호(1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다. 기호(2,3) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 01월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권 이전 내역으로는 갑2(고광희, 증여) 및 갑3(현영관, 소유권 일부 이전, 증여)이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 근저당권(을1), 지상권설정(을2), 지상권이전(을2-1), 근저당권부채권근질권설정(을1-2), 임의경매개시결정(갑6) 등이 있습니다.

등기부상 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'가 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 말소 예정인 지상권 외에 별도로 확인할 필요가 있는 권리가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 제주시 구좌읍 세화리는 주로 농경지가 넓게 분포하는 지역적 특성을 가집니다.

"세화고등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

해안 지역과 인접해 있어 제주 특유의 자연 경관을 접할 수 있는 지역입니다. (검색 결과, 세화항, 세화민속오일장, 세화해변 등 관광 및 지역 커뮤니티 시설이 위치하고 있습니다.)

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 주요 간선도로망과의 연계가 보통 수준입니다.

주변 환경: 농경지가 주를 이루는 지역으로 전반적으로 조용하고 한적한 환경입니다.

편의시설: 세화고등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 이용이 가능합니다. 또한, 세화항 주변에 카페, 식당 등이 있으며, 하나로마트를 통해 기본적인 생필품 구매가 가능합니다.

관광지: 세화해변, 제주돌문화공원, 해녀박물관 등 주변 관광 명소가 있어 관광객의 방문이 잦은 지역입니다.

특이사항: 일부 검색 결과에서 세화고등학교 인근 지역에서 재건축 관련 도로 신설 공사가 진행 중이며, 이로 인해 주민들의 우려가 있는 것으로 나타났습니다. 이는 향후 지역 개발 및 교통 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 사전에 관련 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

맹지 가능성: 토지(기호 2)의 경우 지적도상 맹지이므로, 인접 토지(기호 3)를 통한 통행로 확보에 관한 사항을 명확히 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 정확히 파악해야 합니다. 이는 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

돌담 포함 평가: 감정평가 시 돌담이 토지와 일체로 평가되었으므로, 별도의 권리나 소유권 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 1527㎡(약 462평) 규모의 농지(전)로서, 건물은 존재하지 않습니다. 감정가는 2억 4843만 7천원입니다.

"세화고등학교" 인근의 농경지 위주 지역에 소재하며, 차량 접근성은 양호합니다.

주요 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

농지취득자격증명 제출 필수, 일부 토지의 맹지 가능성, 복합적인 토지 이용 제한 등은 본 물건의 취득 및 활용에 있어 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

지역 자체는 관광 명소가 많고 기본적인 편의시설 접근성이 있는 편이나, 농경지 위주의 환경임을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도의 자연환경 및 관광 자원과의 접근성을 활용할 수 있는 입지입니다.

귀농, 귀촌 또는 농업 관련 사업을 고려하는 경우, 넓은 면적의 토지를 확보할 기회입니다.

장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성 및 향후 제주도 토지 이용 규제 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

세화리 지역의 관광 활성화 및 주변 개발 가능성에 따른 투자 가치를 예상해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,437,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 본 보고서에서 제시된 입지 조건, 권리 분석, 잠재적 리스크 요인, 그리고 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가적인 확인 및 그에 따른 부담 여부를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.