나이스옥션 법원경매 제주 2024타경964 [3] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 104동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재 "산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1-4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 제101동 제2층 제202호 외 3개호로서
<사용승인일자: 2021.07.16>
외벽: 화강석 및 드라이비트마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

기호(1-4): 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있으며, 난방설비가 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 공동주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 소재하며, 북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭약 10m, 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-도시형 생활주택(단지형 연릭주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경964 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 104동 3층303호

건물 용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

감정가: 394,000,000원

토지 면적: 86.36㎡ (약 26.12평)

건물 면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서호새마을금고

사용승인일자: 2021년 07월 16일

건축 연도: 2021년

단지 총 세대수: 120세대

1.1. 입지조건

주변 환경: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재 "산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 단지 내 도로가 있으며, 북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭 약 10m, 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 및 평탄하며, 공동주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 144,000,000원)

낙찰 후 인수되는 권리: 본 경매는 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행됩니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-02

* 확정일자: 2022-12-28

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음 (주택임차권 을2, 말소 예정)

1.3. 상권분석

오션캐슬 단지 내 유사 면적(약 79.31㎡) 연립주택의 최근 매매가는 2026년 4월 기준 1층 263,000,000원, 4층 335,000,000원으로 확인됩니다. 본건은 전용면적 84.55㎡로 유사 매물보다 약간 크며, 3층에 위치하고 있어 비교적 좋은 조건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조의 4층 건물 내 3층에 위치합니다.

건축 마감: 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감으로 추정되며, 창호는 PVC샷시 창호입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

주변 시설: 물건지 인근에 편의시설 및 생활 기반 시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 주변 지역 특성상 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 시 내부 확인 불가: 물건명세서 상 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못하였으므로, 실제 물건 상태와 다를 수 있어 입찰 시 유의해야 합니다.

권리관계의 복잡성: 총 채권액이 높은 편이나, 본 경매 절차로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

토지 이용 제한: 고도지구 및 건축계획심의대상구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 연립주택으로, 양호한 입지 조건과 비교적 최근 실거래가를 고려할 때 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 단, 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점은 향후 명도 및 수리 비용에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 모든 권리가 말소되는 조건이므로 권리상의 위험은 적습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

양호한 입지: 산방산 인근의 관광 및 생활 인프라 접근성이 좋은 위치에 있습니다.

실거래가 기반의 시세: 유사 단지의 최근 매매가를 통해 시세 파악이 가능합니다.

권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰자가 권리를 인수할 위험이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 4월)를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(약 79.31㎡)의 4층 매물이 335,000,000원에 거래되었고, 1층 매물은 263,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 84.55㎡로 유사 매물보다 크고, 3층에 위치하여 1층보다는 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 현 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 330,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.