나이스옥션 법원경매 제주 2024타경964 [4] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 105동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재 "산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1-4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 제101동 제2층 제202호 외 3개호로서
<사용승인일자: 2021.07.16>
외벽: 화강석 및 드라이비트마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

기호(1-4): 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있으며, 난방설비가 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 공동주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 소재하며, 북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭약 10m, 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-도시형 생활주택(단지형 연릭주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 제주지방법원 2024타경964 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서호새마을금고 (등기부상 확인)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 105동 3층301호

용도: 연립주택 (도시형 생활주택 - 단지형 연립주택)

토지 면적: 86.36㎡ (약 26.13평)

토지 지분: 86.3648㎡ (약 26.13평)

건물 면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

건물 지분: 84.5453㎡ (약 25.58평)

사용 승인일자: 2021년 7월 16일

1.3. 거래 희망가 (감정가)

감정가: 394,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

"산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 200,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입/사업일자: 2023-01-26

* 확정일자: 2023-01-04

* 대항력: 없음

(주의) 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 현재 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약 (권리 분석)

말소기준 권리: 을1 (2023.01.26. 근저당권, 144,000,000원)

등기부상 채권 총액: 3,344,000,000 원

주요 권리 내역:

* 신탁등기 말소 (말소 기준 권리 전)

* 근저당권 (말소 기준 권리)

* 주택임차권 (을2, 200,000,000원) - 대항력 없음. 말소 예정.

* 임의경매 개시 결정 (갑4, 517,723,200원) - 본 경매 사건.

* 가압류 (갑5, 3,000,000,000원)

* 근저당권부채권 근질권 설정 (을1-2, 144,000,000원)

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

동일 단지 '오션캐슬'의 최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 4월에 전용면적 약 79.31㎡ (약 23.97평)인 연립주택이 4층은 335,000,000원에, 1층은 263,000,000원에 거래되었습니다.

인근 다른 단지('산방산코아루아이비타운')의 경우, 2026년 4월에 전용면적 약 99.74㎡ (약 30.17평)인 다세대주택이 350,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 가치

본건 건물 면적은 84.55㎡ (약 25.58평)으로, 최근 실거래된 오션캐슬 동일 면적(약 79.31㎡) 대비 약간 더 넓습니다.

또한, 3층이라는 위치는 1층보다는 선호도가 높고 4층과 유사하거나 약간 낮은 수준의 가치를 가질 수 있습니다.

최근 최고가 거래액(335,000,000원)과 본건의 면적 및 층수를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 340,000,000원 ~ 370,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 394,000,000원 대비 시세는 다소 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조이며, 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 창호는 PVC샷시창으로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

본 물건은 도시형 생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

오션캐슬 단지는 총 9개동 및 부속건물로 구성되어 있으며, 120세대가 거주 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

일대에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 물건의 실제 상태, 하자 여부, 내부 구조 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문 및 철저한 조사가 필수적입니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 33.4억 원으로 매우 높아, 경매 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 '건축계획심의대상구역'에 저촉되어 향후 건축 관련 계획 수립 시 심의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 신축급(2021년 사용승인) 연립주택으로, 산방산 인근의 쾌적한 입지를 자랑합니다.

권리 관계는 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 내부 미확인으로 인한 리스크 관리가 필요합니다.

최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 면적 및 층수를 고려했을 때 시장 가격 수준으로 입찰 시 투자 가치가 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 높은 채권 총액은 주요 리스크 요인이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 사용승인) 연립주택으로 상품성이 우수함.

* 제주 서귀포시 안덕면, 산방산 인근의 우수한 자연환경 및 관광 인프라 접근성.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 394,000,000 원

최근 실거래가: 약 263,000,000 ~ 335,000,000 원 (소폭 작은 면적 기준)

예상 시장 가치: 약 340,000,000 ~ 370,000,000 원

본건은 감정가 대비 실거래가가 낮으며, 내부 미확인 리스크 등을 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하고, 시장 가치 수준에서 보수적으로 접근 시,

예상 입찰가: 340,000,000 원 ~ 360,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.