나이스옥션 법원경매 제주 2024타경964 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재 "산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1-4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 제101동 제2층 제202호 외 3개호로서
<사용승인일자: 2021.07.16>
외벽: 화강석 및 드라이비트마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

기호(1-4): 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있으며, 난방설비가 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 공동주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 소재하며, 북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭약 10m, 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-도시형 생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

2.

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596번지에 위치한 오션캐슬 101동 2층 203호입니다.

2.

* 주변 환경: "산방산" 북동측 원거리에 자리하며, 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 단지 내 도로가 있으며, 북측 약 35m, 서측 약 10m, 동측 및 남측 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지: 사다리형의 토지로 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 지도 정보 상 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 사항입니다.

2.

1.2. 권리분석

본 물건은 법원 경매 절차에 따라 진행되며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

2.

* 말소기준권리: 을1 (엠씨아이대부주식회사 근저당권, 2023-01-16 접수)

* 총 채권 합계: 3,931,510,332원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 유 (보증금 200,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2023-01-16

* 확정일자: 2023-01-09

* 배당신고일자: 2024-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

2.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주로 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 관광 명소인 산방산과 가까워 관광객을 대상으로 하는 상권도 일부 형성되어 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건축물명: 오션캐슬

* 건물용도: 연립주택 (도시형 생활주택(단지형 연립주택))

* 사용승인일자: 2021년 7월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 해당 동/층/호: 101동 2층 203호

* 총 층수: 4층

* 건물면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

* 건물지분: 84.5453㎡ (약 25.58평)

* 외벽: 화강석 및 드라이비트 마감

* 창호: PVC샷시창

* 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 완비

* 토지 정보:

* 토지면적: 86.36㎡ (약 26.12평)

* 토지지분: 86.3648㎡ (약 26.12평)

* 주변 시설:

* "산방산" 북동측 원거리 위치

* 버스정류장 인근 소재

* 주변에 편의시설 및 관광 시설 접근 용이

2.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인을 못 한 점은 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 고도지구 및 건축계획심의대상구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 다수의 가압류 및 권리 설정 기록이 존재하나, 본 경매로 모두 말소될 예정입니다.

2.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 연립주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 제주 서귀포시 안덕면 지역에 위치하여 자연환경과 관광 인프라 접근성이 뛰어나며, 권리 분석 상 인수할 부담이 없어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 불가했다는 점을 감안하여 현장 방문을 통한 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 제주 서남부 지역의 관광 중심지와 가까워 관광객 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 안덕면 지역의 지속적인 개발 가능성과 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 390,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (오션캐슬, 유사 면적):

* 2026년 4월 7일 거래 (4층): 335,000,000원 (약 79.3㎡ / 24평)

* 2026년 4월 7일 거래 (1층): 263,000,000원 (약 79.3㎡ / 24평)

* 본 물건은 84.55㎡ (약 25.58평)의 전용면적을 가진 2층입니다.

* 최근 실거래가 평균 가격대를 고려하고, 본 물건의 2층 위치 및 신축 연차, 내부 확인 불가 리스크를 감안할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 적정 입찰가 범위는 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 추천 입찰가: 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.