나이스옥션 법원경매 제주 2024타경964 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재 "산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1-4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 내 제101동 제2층 제202호 외 3개호로서
<사용승인일자: 2021.07.16>
외벽: 화강석 및 드라이비트마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

기호(1-4): 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있으며, 난방설비가 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 공동주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 소재하며, 북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭약 10m, 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-도시형 생활주택(단지형 연릭주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경964 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3596 오션캐슬 101동 2층201호

* 용도: 연립주택 (도시형 생활주택/단지형 연립주택)

* 감정가: 390,000,000원

* 토지면적: 86.36㎡ (약 26.12평)

* 토지지분: 86.3648㎡ (약 26.12평)

* 건물면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

* 건물지분: 84.5453㎡ (약 25.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서호새마을금고

* 사용승인일자: 2021년 07월 16일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 소재 "산방산" 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지내 도로가 소재하며, 북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭 약 10m, 동측 및 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 02월 09일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 09일

* 확정일자: 2022년 12월 26일

* 배당신고일자: 2024년 04월 01일

* 대항력: 없음

* 등기부요약:

* 집합건물 등기부상 을1 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 144,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 등기(갑5, 서호새마을금고) 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을2, 김미성, 220,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 3,583,420,332원

4. 상권분석

* 인근 시세 분석:

* 동일 단지 '오션캐슬'의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 7일 거래: 79.3097㎡ (약 23.99평), 4층, 33,500만원.

* 2026년 4월 17일 거래: 79.3097㎡ (약 23.99평), 1층, 26,300만원.

* 주변 유사 단지 '산방산코아루아이비타운'의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 14일 거래: 99.7397㎡ (약 30.17평), 1층, 35,000만원.

* 분석: 본건은 '오션캐슬' 단지 내 101동 2층 201호로, 전용면적 약 79.3㎡ 규모에 해당하는 물건으로 판단됩니다. 최근 동일 단지에서 4층이 33,500만원에, 1층이 26,300만원에 거래되었습니다. 본건은 2층으로 층수 이점을 가지며, 전용면적 또한 유사합니다. 이에 따라 4층 거래가액(33,500만원)을 기준으로 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다. 유사 단지 매매가(35,000만원)는 면적이 더 크다는 점을 고려해야 합니다. (검색 결과, '오션캐슬'은 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로 확인되며, 제주 서귀포시 안덕면 사계리 3596번지에 위치합니다.)

5. 생활정보

* 건축물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일자는 2021년 7월 16일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 창호는 PVC샷시창으로 되어 있습니다.

* 내부 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설 및 주변 환경: "산방산" 인근에 위치하여 자연 환경이 우수하며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 안덕면 지역은 영어교육도시, 신화월드, 중문관광단지 등 주요 개발 지역과 인접해 있으며, 산방산, 금모래 해수욕장 등 관광 명소와 가까워 생활 편의성과 미래 가치가 높다고 평가됩니다.)

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인을 하지 못했으므로, 현장 방문 시 반드시 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이는 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 고액의 보증금(220,000,000원)을 가진 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 토지이용계획: 고도지구(15m 이하), 건축계획심의대상구역(저촉) 등의 제한사항이 있어 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 35억 원 이상으로 높아, 소유주의 재정 상태가 매우 불안정했음을 시사합니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 폐기물 처리 시설 유치 관련 이슈가 있었으나, 본건 물건지 자체와 직접적인 연관성은 없어 보입니다. (검색 결과, 서귀포시 안덕면 상천리에 폐기물 소각시설 입지가 논의된 바 있으나, 이는 특정 지역에 국한된 내용입니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 제주 서귀포시 안덕면의 오션캐슬 단지 내에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 연립주택으로, 산방산 인근의 쾌적한 자연 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건이며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아 현황을 직접 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 시장 가치를 고려한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 적어 수리 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 관광지(산방산) 인근이며, 서귀포시의 주요 지역 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 단지 내 시세 형성: 동일 단지 내에서 비교적 최근 거래 사례가 있어 시세 파악 및 가치 평가가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 390,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 동일 단지 내 79.3㎡ 규모의 4층 물건이 33,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 동일한 단지 내 2층에 위치하며, 면적은 84.55㎡로 유사하거나 약간 더 넓습니다. 2층은 1층보다 선호도가 높고 최상층보다는 안정적인 층으로 평가됩니다.

* 내부 확인 불가 리스크를 감안하더라도, 최근 거래 사례의 최고가(33,500만원)를 기준으로 삼아, 면적 및 층수 이점을 고려하여 35,000,0000원 ~ 37,000,0000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 보고서에서는 35,500,0000원을 예상 입찰가로 제시합니다. (주의: 이는 시세 분석 및 위험 요소를 고려한 예상치이며, 실제 입찰 결과는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.