나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1515 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 324-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 소재 "상대교차로" 남서측 인근 에 위치하는 토지이고, 전, 과수원 등으로 형성되어 있음. 일련번호(2): 본거은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 소재 "덕천리삼거리" 북동측 근 거리에 위치하는 토지이고, 전, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1): 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임. 일련번호(2): 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 본건은 각각 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 휴경지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북서측으로 폭 15m 내외의 아스팔트포장도로 및 동측으로 폭 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호(2): 본건은 지적도상 동측으로 소폭의 도로에 접하나, 실제 폐도상태로서 인접토 지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역,중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(일부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023 -01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자 원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축 계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급(2023 -01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(1,2)는 각각 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 요하는 농지로 판단되 는 바, 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1515 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 324-2

용도: 전 (밭)

감정가: 금 339,240,000원

토지면적: 2570.00㎡ (약 777.58평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주와이신용협동조합 (채권총액 336,000,000원)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환되지 아니함)

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 소재 "덕천리삼거리" 북동측 근거리에 위치하는 토지입니다. 주변은 전, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지의 형태는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 휴경지 상태입니다.

지적도상 동측으로 소폭의 도로에 접하나, 실제로는 폐도 상태로서 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건 토지에는 제주와이신용협동조합의 근저당권(2016-12-30, 2022-10-25, 2022-10-26) 및 근저당권이 설정되어 있으며, 이를 말소기준권리로 한 임의경매가 진행 중입니다.

등기부상 소유권은 김흥석 외 1명에서 김흥석을 거쳐 최종적으로 김태현(상속)에게 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 외의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

본건 토지는 제주시 구좌읍 덕천리에 위치한 농지로서, 주변 지역은 전, 임야, 단독주택 등이 형성된 전형적인 농촌 및 관리지역의 특성을 보입니다.

직접적인 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 농자재 판매점 등이 있을 수 있으며, 주요 상권은 차량 이동을 통해 구좌읍 소재지 또는 인근 마을의 중심지로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

구좌읍은 관광 명소(예: 비자림, 월정리 해변 등)가 인접해 있어 관광객 유입이 활발한 지역이나, 본건 토지의 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 확인된 바 없습니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하며, 인근 보조간선도로를 통해 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 구좌읍 중심지에서 이용 가능할 것으로 보이며, 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

환경: 자연 친화적인 농촌 환경을 갖추고 있으며, 주변 경관은 대체로 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지는 지목이 '전'으로 농지법상 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금을 반환받지 못하는 매우 중대한 리스크가 있습니다. 자경 또는 농업 경영 계획이 없는 경우 취득이 어려울 수 있습니다.

도로 접근성 문제: 지적도상 도로에 접하나 실제 폐도 상태로 인접 토지를 경유해야 하므로, 향후 토지 이용 시 인접 토지 소유주와의 원만한 관계 유지 및 통행권 확보 방안이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역 내에 속하나, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 건축 등 토지 개발 시 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리에 위치한 2570.00㎡(약 777.58평)의 전(밭) 토지입니다. 농지취득자격증명이라는 매우 까다로운 필수 요건을 충족해야 한다는 점과, 실제 도로 진출입이 인접 토지를 경유해야 한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 하지만 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성도 잠재하고 있으며, 제주도의 특성상 토지에 대한 관심은 지속될 수 있습니다. 현재로서는 명확한 임차인이나 인수해야 할 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.8. 투자 포인트

농지 취득 자격이 있는 농업인 또는 관련 법규 검토를 통해 개발 가능성을 타진할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

제주도의 지속적인 토지 가치 상승 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

향후 주변 지역 개발 계획 등 토지 이용 가치 상승 요인을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 금 339,240,000원

채권 총액: 금 336,000,000원

본건은 농지취득자격증명이라는 중대한 취득 제한 사항과 인접 토지 경유 진출입이라는 점을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

리스크 감안 시, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 금 230,000,000원 ~ 305,000,000원 (참고용)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.