나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1768 [2] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-8 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 ‘관광단지입구교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 주상용 건부지임. 일련번호(3): 인접도로 대비 다소 완경사인 자루형지로 휴경상태의 과수원임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 12미터 및 북서측으로 폭 약 7미터의 아스콘포장도로에 접함. 일련번호(3): 서측으로 폭 약 12미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 일련번호(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(3) 토지는 지목 및 현황 과수원으로서 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되니 해당 관청에 재확인 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 2018.07.11.) 외벽: 페인팅마감 등, 내벽: 인테리어마감 등, 바닥: 타일마감, 에폭시마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호(2) - 1층: 근린생활시설임. - 2층: 다가구주택임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비(1층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

㉠ 패널조 패널지붕 단층 주방,창고 및 화장실 약 58.6㎡ ㉡ 패널조 패널지붕 단층 냉동창고 약 4.8㎡ ㉢ 경량철골조 패널지붕 단층 현관 약 11.5㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1768 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-8

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물 현황: 본건 매각대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않음. (건축물대장상 2018년 7월 11일 사용승인된 2층 건물(근린생활시설, 다가구주택) 및 부속건물 존재하나, 본 경매물건은 토지만 매각 대상임)

용도: 과수원

감정가: 58,476,000원

채권자: 영주물산

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필수(미제출 시 매수신청보증금 반환 불가).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 ‘관광단지입구교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 주상용 건부지로 이용 가능한 토지입니다.

일련번호(3) 토지는 인접 도로 대비 다소 완경사인 자루형지로 현재 휴경 상태의 과수원입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 서측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 7미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호(3) 토지는 서측으로 폭 약 12미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총채권액

등기부상 채권 총액은 약 2,239,412,376원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 제주은행의 근저당권(을1, 금900,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (명시된 임차인 정보 없음)

4. 상권 및 지역 특성

4.1. 주변 상업시설 및 주거시설

본건은 주거시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 관광지 접근성

‘관광단지입구교차로’ 인근에 위치하여 제주 주요 관광지로의 접근성이 좋습니다.

4.3. 지역 개발 가능성

자연녹지지역 내 자연취락지구로, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 잠재력을 고려해볼 수 있으나, 현행 토지이용계획에 따른 제한이 있습니다.

5. 생활 편의시설 및 주변 환경

5.1. 편의시설

주변에 소규모 상업시설 및 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다. 단, 대형마트, 종합병원 등 생활 편의시설은 서귀포 시내로 이동하여 이용해야 합니다.

5.2. 주요 기반시설

본건 지역은 상하수도 및 도로망이 구축되어 있으며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 인근 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

일련번호(3) 토지는 휴경 상태의 과수원이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수인의 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 해당 행정관청에 확인 및 신청 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 고액의 총 채권액

등기부상 총 채권액이 매우 높아, 경매 진행 과정에서 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재하여 건축 및 토지 활용에 제약이 따릅니다.

6.4. 휴경 상태

과수원이 휴경 상태로 방치되어 있어, 토지 정비 및 복구에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.5. 중복 사건

중복 사건으로 분류되어 있어, 본 경매 절차 진행 시 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 색달동의 관광단지 인근에 위치한 토지입니다. 우수한 교통 접근성과 관광지와의 근접성은 장점이나, 농지취득자격증명 필수, 고액의 채권 총액, 다수의 토지이용 제한, 휴경 상태의 과수원이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지매각 대상이므로 건물은 포함되지 않으며, 토지 자체의 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

제주 관광 중심지에 인접한 입지로, 향후 관광 관련 시설 개발 또는 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

농지라는 특성상 규제 완화 시 개발 가치가 발생할 수 있으며, 주상용 건부지로 이용 가능한 일부 토지는 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,476,000원입니다. 입찰 참여 시에는 농지취득자격증명 관련 절차 비용, 토지 정비 비용, 지역 내 유사 토지 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.