나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8313 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리2932 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '가문동포구' 남서측 근거리에 위치하며
, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,4): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지임.
일련번호(3,5): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호(6): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 과수원임.
일련번호(7): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1,4): 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로 및 남측으로 폭 약 4m 내외의
콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호(3,5,6,7): 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,4)
생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하
수처리구역<하수도법>임.
-일련번호(3,5,6,7)
생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(6): 공부상 지목이 '전'이나 현황 '전 및 일부 과수원'임.
일련번호(7): 공부상 지목이 '전'이나 현황 '전 및 일부 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호(3,5,6,7)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의
재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
<사용승인일: 2013.09.11>
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
바닥: 에폭시페인팅마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 목록 3, 6. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-목록7. 현황 일부 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8313 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2932

용도: 전

감정가: 1,356,880,000원

토지면적: 2820.00㎡ (약 853.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외됨)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 선순위지상권, 공동담보

1.2. 토지 상세 정보

본건 토지는 총 면적 2820.00㎡이며, 감정가는 1,356,880,000원입니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 일부는 건부지, 전, 과수원, 그리고 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

각 필지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있으며, 일부는 하수처리구역에 해당합니다.

동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 건물 상세 정보 (매각 대상 아님)

제공된 정보에 따르면 본건의 매각 대상은 토지이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

감정평가서상 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물(2013.09.11 사용승인) 및 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고)이 언급되었으나, 이는 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리에 위치하며, '가문동포구' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 농업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1995-04-25, 권리종류: 소유권이전(증여), 권리자: 고상의

* 등기구분: 을9, 접수일자: 2013-12-04, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 한마음새마을금고 (인수)

* 비고: 목적: 건물 기타 공작물 및 수목의 소유 범위 토지의 전부, 존속기간: 설정등기일부터 30년

* 등기구분: 을18, 접수일자: 2023-07-21, 권리종류: 근저당권, 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 948,000,000원 (말소기준권리)

* 기타 등기사항: 갑6(가압류), 을9-1(9번지상권이전), 을18-2(18번근저당권부채권근질권설정), 갑7(임의경매), 갑8(압류) 등이 존재했으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 권리 분석 종합

말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

이하 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을9 등기부의 지상권(한마음새마을금고)은 등기부상 '인수'로 되어 있으나, 물건명세서상 신청 채권자(엠씨아이대부주식회사)가 2026년 1월 16일자로 말소 동의서를 제출하였으므로, 특별한 이변이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 감정평가서 상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건 토지는 애월읍 하귀2리의 농경지 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설과 농업 관련 시설이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 인근 버스 정류장 소재, 차량 접근 용이.

* 상업 시설: 근린생활시설이 주변에 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: '가문동포구' 인근에 위치하여 해안 관련 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

별도 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 목록 3, 6번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못합니다.

* 다만, 목록 5, 7번 토지는 농지법 시행일(1973.1.1.) 이전부터 농지 외 용도로 이용되어 농지법상 농지로 보지 않으므로, 농지취득자격증명 발급이 불필요합니다.

6.2. 토지 현황 및 이용 계획

* 목록 7번 토지는 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

* 목록 5, 7번 토지는 제주시에서 시행하는 '당동선 농어촌도로 정비사업'에 편입될 예정이거나 편입된 토지입니다. 이는 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 목록 6번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부 과수원입니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 비닐하우스가 목록 3, 6번 토지 지상에 소재합니다.

6.3. 권리 관련 특이사항

* 선순위 지상권(을9)은 등기부상 '인수'로 되어 있으나, 실질적으로는 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 계약 조건 및 말소 절차를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 애월읍의 토지로, 감정가가 높게 설정되어 있으나 용도지역, 토지 현황, 농지 관련 규제 등 복합적인 요소를 고려해야 하는 물건입니다. 특히 농지 취득 자격증명 발급 여부 및 토지 일부가 도로 또는 도로 정비사업 편입 예정이라는 점은 실제 이용 가치에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, 농지 관련 법규 및 토지 이용 계획을 철저히 사전 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 애월읍이라는 지리적 이점: 제주도 내에서도 관광 및 주거 수요가 높은 지역입니다.

* 토지 이용의 다양성: 건부지, 전, 과수원, 도로 등 복합적인 현황을 가지고 있어 향후 개발 또는 활용 방안에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농지 외 이용 토지 포함: 일부 토지는 농지취득자격증명 없이 취득 가능하여 진입 장벽이 낮습니다.

* 선순위 권리 소멸 예상: 매각으로 인해 선순위 지상권이 소멸될 것으로 보여 권리 관계가 명확해집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,356,880,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 시장 상황, 개별 토지 필지의 활용 가능성, 농지 취득 자격증명 발급 가능성 및 비용, 도로 편입으로 인한 가치 변동, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지법 관련 규제와 도로 정비 사업 편입 사항은 토지의 실질적인 사용 및 가치에 큰 영향을 미치므로, 전문가와 상세한 상담 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이러한 제반 비용 및 위험 요소를 감안하여 적정 가치를 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.