나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11931 [3] 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 ""덕계초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 덕계대일아이브1차주건축물제1동 2층 203호 , 3층 305호 , 4층 406호, 6층 605호및 11층 1103호로서 주변은 근린생활시설 및 주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 2층 203호,3층 305호 , 4층 406호, 6층 605호및 11층 1103호 로서
외 벽 : 치장석 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지마감 등.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 ①, ④,⑤공동주택(아파트)이며 ②,③는 공부상 오피스텔로서 주거형으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭8 ~10M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상임.
기타: 본건(1,4,5)는 건축물현황도등에 의하면 발코니 확장형으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

경매 사건번호: 울산지방법원 2025타경11931 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 724-1, 덕계대일아이브1차 주건축물제1동 4층 406호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 중 4층

건물 용도: 오피스텔 (공부상 오피스텔로서 주거형으로 이용 중)

건축 연도: 2019년 (사용승인일 2019.06.18)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 22.13㎡ (약 6.7평)

토지 지분: 22.1332㎡

건물 면적: 67.18㎡ (약 20.3평)

건물 지분: 67.1842㎡

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 148,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 주택, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합된 용도로 사용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로: 본건 북동측으로 소로(폭 8~10M)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 환경

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지 위에 건축물이 위치합니다.

토지는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8~10M), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 10월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액 648,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 가압류 (신용보증기금)

* 가압류 (부산신용보증재단)

* 임의경매 (온천장신용협동조합)

* 압류 (금정세무서장)

위 권리들은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 20,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2022년 10월 27일

확정일자: 2022년 10월 17일

배당신고일자: 2025년 7월 14일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당을 통해 우선 변제받지 못하는 금액이 있을 경우에만 인수 가능성이 있으나, 본 건의 경우 배당신고일자까지 있었고 인수 보증금이 '0원'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 요약 (인수/소멸 권리)

전체적으로 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음으로 추정)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건이 위치한 덕계동은 양산시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

인근에 덕계초등학교가 위치하여 학생 수요가 있으며, 주변으로 근린생활시설 및 주택가가 발달해 있습니다.

오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역 특성상 주거 수요와 상업 시설 이용 수요가 공존합니다.

4.2. 주변 시설

* 덕계초등학교

* 다수의 근린생활시설 (상점, 식당 등)

* 주거단지 (아파트, 빌라 등)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내 편의시설 및 편의시설까지의 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

* 덕계초등학교 (도보 거리)

* 기타 유치원, 중학교 등이 인근에 위치할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적 리스크는 매우 낮습니다.

임차인의 대항력이 없는 점 또한 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물의 실제 상태: 감정평가 시점 이후 건물의 노후화나 파손 등이 발생했을 가능성이 있습니다. 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

* 소음 및 교통: 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있고, 초등학교 및 도로에 인접해 있어 생활 소음 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 해당 물건들의 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 보고서상 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 정보가 제공되었고 대항력이 없어 크게 문제되지 않습니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산지방법원에서 진행하는 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계대일아이브1차 4층 406호 오피스텔 경매 물건입니다.

건물 및 토지의 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

주변 환경이 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있어 생활 편의성이 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

감정가는 1억 4천 8백만원으로 책정되어 있으며, 최근 시세 정보를 고려할 때 적절한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소유권 이전 관련 리스크 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 주거 및 생활 편의성: 학교, 상업시설, 주거단지가 인접하여 주거 목적 또는 임대 수익 목적으로 유리합니다.

* 개발 가능성: 양산시 덕계동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임대 수익 기대: 오피스텔 또는 주거용으로 활용 시, 임대 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 148,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 84.9494㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 5월 26일에 166,670,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,962,000원의 시세를 나타냅니다.

본 건의 면적(67.18㎡)을 기준으로 환산 시, 약 131,800,000원 (67.18㎡ * 1,962,000원/㎡) 수준의 시세가 예상됩니다.

감정가 148,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 시세 반영을 통해 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

* 추천 입찰가: 128,000,000원

이 가격대는 감정가의 약 86.5% 수준이며, 최근 시세 정보를 반영한 보수적인 예상치입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 주변 시세 변동 추이를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.