나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11931 [2] 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 ""덕계초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 덕계대일아이브1차주건축물제1동 2층 203호 , 3층 305호 , 4층 406호, 6층 605호및 11층 1103호로서 주변은 근린생활시설 및 주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 2층 203호,3층 305호 , 4층 406호, 6층 605호및 11층 1103호 로서
외 벽 : 치장석 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지마감 등.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 ①, ④,⑤공동주택(아파트)이며 ②,③는 공부상 오피스텔로서 주거형으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭8 ~10M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상임.
기타: 본건(1,4,5)는 건축물현황도등에 의하면 발코니 확장형으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동 724-1에 위치한 덕계대일아이브1차 주건축물제1동 3층 305호 오피스텔입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경11931 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 152,000,000원입니다.

토지 면적은 22.94㎡(약 6.94평)이며, 건물 면적은 69.63㎡(약 21.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 온천장신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

* 위치

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경

주변은 근린생활시설, 주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태

본건 북동측으로 소로(폭 8~10M)와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1, 채권액 648,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 반성현: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원. 2022년 12월 6일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다. 2025년 3월 26일 배당 신고를 하였습니다.

* 주식회사엘포레건설: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원. 2025년 4월 19일 전입하였으나, 확정일자 및 배당 신고 내역이 없으며, 대항력은 없습니다.

* 등기부채권 총액

집합건물 등기부 요약에 따르면 등기부채권 총액은 862,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건은 덕계초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주택이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 용도 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물이며, 본건은 3층 305호 오피스텔입니다. 공부상 오피스텔이나 주거형으로 이용 중입니다.

외벽은 치장석 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 건축 연도

본 건물은 2019년에 준공되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 주변 편의 시설

덕계초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 설비

위생급배수, 승강기, 소화전 설비, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계

등기부채권 총액이 8억 6천만원 이상으로 높은 편이나, 이는 모두 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인 관련

등재된 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하므로, 향후 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양산시 덕계동의 신축급 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 상태이며, 권리관계는 모두 소멸될 예정이라 낙찰자가 부담할 권리 하자는 없습니다. 주거 및 상업 지역에 혼재된 입지로, 소형 면적의 오피스텔을 찾는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔

2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 입지

덕계초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주거 지역이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 면적

토지 22.94㎡(약 6.94평), 건물 69.63㎡(약 21.06평)의 전용면적을 가진 오피스텔로, 소액 투자가 가능합니다.

* 매각 방식

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 소유할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가

152,000,000원

* 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 같은 건물(덕계대일아이브1차)의 84.9494㎡ 면적이 2025년 5월 26일 16,667만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 196만원 수준입니다 (16,667만원 / 84.9494㎡ ≈ 196.19만원/㎡).

본건의 건물 면적은 69.63㎡이므로, 이를 동일 평당가에 적용하면 약 136,530,000원 (69.63㎡ * 196.19만원/㎡)의 시세가 추정됩니다.

감정가는 152,000,000원으로, 최근 시세보다는 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금

등재 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 예상 입찰가 범위

감정가 152,000,000원, 추정 시세 136,530,000원, 그리고 권리상 하자 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상합니다.

보수적인 시각에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있으며, 이는 약 121,600,000원에서 136,800,000원 범위입니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.