나이스옥션 법원경매 상주 2023타경72726 [1] 경상북도 상주시 중동면 간상리 733 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 중동면 간상리 소재 "새가무골마을" 내에 소재하며, 부근일대는 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2)부정형에 가까운 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용 중임. 기호3)가장형에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서 잡종지 상태임.

인접 도로상태

기호2)남측으로 기호3)동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역,가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(낙동사격장)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호2)지상에는 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호3)의뢰옥록상 지목이 답이나 실제 잡종지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건 으로서, 외벽: 적벽돌붙임,몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지,일부 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감, 창호: 새시 창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록상 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 46.4㎡는 실제 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각
(목록1) 일부(시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 46.4㎡ ) 멸실
제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 상주지원 2023타경72726 (1)

소재지: 경상북도 상주시 중동면 간상리 733

용도: 단독주택 (창고 시설 포함)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지 면적: 691.00㎡ (약 209.0평)

건물 면적 (공부상): 236.78㎡ (약 71.6평)

- 주택: 143.98㎡ (약 43.6평)

- 창고: 92.8㎡ (약 28.1평)

건물 제시외 면적: 113.00㎡ (약 34.2평)

총 실사용 가능 면적 (추정): 약 349.78㎡ (약 105.8평)

1.3. 감정가

총 감정가: 210,793,300원 (2억 1079만 3300원)

1.4. 경매 정보

말소기준권리: 상주농업협동조합 근저당 (2021.02.15.) 55,200,000원

총 등기부채권액 (말소기준권리 기준): 55,200,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

낙찰 시 소멸되는 권리: 모든 권리 (말소기준권리 이하)

1.5. 특이사항

* 중복 병합 사건, 공동 담보 물건

* 일괄 매각 (토지 및 건물 일괄 매각)

* 목록1) 창고 일부 (46.4㎡) 멸실 상태

* 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 상주시 중동면 간상리 소재 "새가무골마을" 내에 위치합니다.

주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인근에 약 4미터 폭의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 2) 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형으로 주거용 부지로 이용 중입니다.

기호 3) 토지는 자체 지반이 평탄한 장방형으로 잡종지로 이용 중입니다. (공부상 지목은 답)

2.4. 도시계획 및 규제

본건은 계획관리지역에 해당합니다.

가축사육제한구역 (절대제한지역, 전 축종)에 속합니다.

군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 (낙동사격장)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부

소유권: 김진희 (2013.05.31.) → 최길숙 (2017.06.01. 매매)

근저당: 상주농업협동조합 (2021.02.15.) 55,200,000원 (말소기준권리)

강제경매: 오케이저축은행 (2023.11.14.) 4,480,932원 (2023타경72726) - 말소

강제경매: 오케이캐피탈주식회사 (2025.09.09.) 57,433,451원 (2025타경5426) - 말소

총 등기부채권액 (말소기준권리 기준): 55,200,000원

3.1. 2.건물 등기부

소유권: 김진희 (2013.05.31.) → 최길숙 (2017.06.01. 매매)

근저당: 상주농업협동조합 (2021.02.15.) 55,200,000원 (말소기준권리)

강제경매: 오케이저축은행 (2023.11.14.) 4,480,932원 (2023타경72726) - 말소

강제경매: 오케이캐피탈주식회사 (2025.09.09.) 57,433,451원 (2025타경5426) - 말소

총 등기부채권액 (말소기준권리 기준): 55,200,000원

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리(근저당)보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰 시 모든 등기부상의 권리는 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다. 보증금 유무와 관계없이 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농촌 지역 내 단독주택 및 농경지로 이루어진 마을에 위치하여, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지며, 주거 기능이 중심입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 중동면 소재지 및 상주시 읍내를 통해 기본적인 마트, 상점, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

차량 이동 거리에 중동초등학교, 상주중학교, 상주여자고등학교 등 교육시설이 위치합니다.

5.3. 의료시설

상주 시내 병원 및 의원을 이용해야 합니다.

5.4. 혐오시설

주변이 농경지 및 주거 지역으로, 직접적인 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 군사 시설(사격장)이 인접한 소음대책지역이라는 점은 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

건축물대장상 일부 창고(46.4㎡)가 멸실된 상태로 확인됩니다. 실제 현장 확인이 필요합니다.

제시외 건물(113.00㎡)의 현 상태 및 철거 여부 등 확인이 필요합니다.

지적공부와 현황이 다른 토지(기호3) 잡종지)가 있어, 이용상 차이가 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제약

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역에 해당하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

가축사육제한구역 (절대제한지역)으로 인해 축산업 관련 시설 설치는 불가능합니다.

군용비행장 소음대책지역으로 소음 피해 관련 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 권리상 문제

임차인 현황이 '미상'으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이더라도 대항력 있는 임차인은 명도 대상입니다.)

6.4. 기타

중복 병합 사건으로, 사건 처리 경과 및 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 창고 부지입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택, 창고 시설을 함께 보유하고 있어 활용 가치가 있을 수 있으나, 농촌 지역 특유의 접근성 및 편의시설 부족, 그리고 군사 시설 관련 소음대책지역이라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리상 문제는 말소기준권리 이하로 모두 소멸되어 비교적 안전하나, 임차인 정보 미확인과 일부 건물 멸실 및 제시외 건물 존재는 명도 및 건물 상태 확인 시 주의가 필요합니다. 또한, 토지 이용 계획 및 각종 규제가 있어 향후 활용 계획 수립 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지(691㎡)를 시세 대비 저렴하게 취득할 기회입니다.

* 단독주택과 창고 시설을 동시에 보유하고 있어, 주거 및 사업 목적 활용이 가능합니다.

* 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 시세에 대한 JSON 데이터가 없어 비교 분석이 어렵습니다. 따라서, 직접적인 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 실제 이용 상황 등을 면밀히 조사한 후, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

리스크 요소(임차인 미확인, 멸실된 건물, 제시외 건물 존재 등)를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 147,585,310원 ~ 168,634,640원

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사 및 주변 유사 물건 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.