나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15958 [2] 충청남도 홍성군 금마면 송암리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-공부상 '전'이나, 휴경지 및 현황 일부 '도로'로 이용중임.
-지상 소재 제시외 비닐하우스 1동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청남도 홍성군 금마면 송암리 176에 소재한 토지입니다. 사건번호는 홍성지원 2025타경15958 (2)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

소재지: 충청남도 홍성군 금마면 송암리 176

용도: 전 (밭)

토지면적: 2317.00㎡ (약 700.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 108,899,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

충청남도 홍성군 금마면 송암리에 위치하며, 금마면은 홍성군의 동북쪽에 자리하고 있습니다. 과거에는 송지곡면과 원평면으로 나뉘었으나, 1914년 행정구역 개편으로 송암리가 되었습니다. 송암리는 해주최씨, 흥주이씨, 안동권씨 등이 집성촌을 이루었던 역사가 있는 곳입니다. 현재는 면소재지인 부평리와 함께 26개의 행정리와 13개의 법정리로 이루어져 있습니다. 주변 환경은 주로 농경지와 임야, 산 등으로 이루어져 있으며, 구암마을 등 자연 취락이 산재해 있습니다. 최근에는 구암마을에서 수세미 하우스 터널을 활용한 힐링공원을 조성하여 관광 명소화하려는 노력이 있었습니다.

2.2. 교통상황

금마면은 국도 제21호선과 장항선이 통과하는 홍성의 관문 역할을 하는 교통 요충지로 언급되나, 본 물건지(송암리)의 구체적인 대중교통 접근성은 명확히 명시되어 있지 않습니다. 다만, 금마면 소재지는 광금북로 478에 위치하고 있습니다. 장항선 화양역이 금마면에 있으나 여객 취급은 하지 않는 것으로 파악됩니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 철마산 3.1 공원과 같은 소규모 공원이 있으며, 구암힐링공원과 같이 마을 자체적으로 조성한 공간들이 있습니다. 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설보다는 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

홍성군 내에서 폐기물 처리 시설 및 가축분뇨 처리 시설 설치와 관련된 논란이 일부 보도되었습니다. 특히 금마면 와야마을 인근에 폐 축사 관련 소송이 있었던 사례가 있으며, 홍성군 전반적으로 폐기물 처리장 설치에 대한 주민들의 우려가 있음을 시사합니다. 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 과거 폐 축사 부지 등이 존재했던 점을 고려하여 주변 지역 개발 계획 및 환경 관련 사항을 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

관련 법규상의 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 금마면 지역의 경우 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함될 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 토지이용계획확인원을 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 상세

갑1: 권영일 (소유권이전, 1981-08-20)

갑2: 권오덕 (소유권이전, 증여, 2020-12-30)

을1: 주식회사다원캐피탈대부 (근저당권, 37,500,000원, 2023-03-16, 말소기준권리)

을2: 주식회사다원캐피탈대부 (지상권설정, 2023-03-16, 말소)

갑3: 주식회사다원캐피탈대부 (임의경매, 26,493,150원, 2025-09-03, 말소)

등기부채권 총액: 37,500,000원 (근저당권 기준)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2023년 3월 16일에 접수된 주식회사다원캐피탈대부의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 먼저 또는 같은 날짜에 등기된 권리(갑1, 갑2)는 소멸되지 않지만, 매각으로 인해 말소기준권리(을1)보다 후순위인 권리(을2, 갑3)는 말소될 예정입니다.

등기부상 을2의 지상권 설정 등기가 말소로 기재되어 있으며, 갑3의 임의경매 개시 결정 등기 또한 말소 예정입니다. 따라서, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 명시사항이 없는 것으로 보아, 해당 물건은 권리상 인수할 부분이 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

제공된 정보상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 마을 단위의 기반 시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 금마면 자체는 국도 및 철도 교통망을 갖춘 지역이지만, 송암리 자체의 상권 형성 여부는 미미할 것으로 예상됩니다. 향후 토지 이용 계획 변경이나 주변 개발 가능성에 따라 상권 가치 변동성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

금마면은 홍성군의 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 면소재지를 중심으로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 면소재지까지의 접근성에 따라 병원, 은행, 마트 등의 이용 편의성이 달라질 수 있습니다. 주변 관광지로는 철마산 3.1 공원, 구암힐링공원 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황의 차이

공부상 지목은 '전(밭)'이나, 현황 일부가 휴경지 및 '도로'로 이용 중인 점은 공부와의 차이로 인한 잠재적 리스크입니다. 도로로 이용되는 부분에 대한 소유권 분쟁 또는 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

지상에 소재한 제시외 비닐하우스 1동은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 비닐하우스에 대한 소유권 또는 이용 권한이 낙찰자에게 이전되지 않음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 홍성군 금마면 송암리의 전(밭)으로, 감정가는 1억 889만 9천원입니다. 토지 면적은 2,317㎡(약 700.91평)입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 지상권, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인 보증금도 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부가 휴경지 및 도로로 이용 중이라는 점, 그리고 지상 비닐하우스가 매각에서 제외된다는 점은 주의가 필요합니다. 농촌 지역에 위치하여 주변 기반 시설 및 상권 형성은 제한적일 것으로 보이며, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이할 수 있습니다.

- 공부상 '전'이나 현황 도로 일부 이용으로 인한 활용 방안 모색 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 도로 부분의 법적 지위 확인 필수)

- 농촌 지역의 특성상, 향후 농업 관련 사업 또는 전원생활 목적 등으로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 해당 물건의 감정가(108,899,000원)를 기준으로 시작하여 시장 상황, 주변 시세, 물건의 구체적인 현황(도로 부분 이용 상태, 활용 가능성 등), 그리고 낙찰을 통해 기대하는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현황 도로 부분의 법적 지위와 이용 가능성, 그리고 공부상 지목과의 차이가 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다. 면밀한 현장 조사와 함께 인근 토지 거래 사례, 지역 개발 계획 등을 분석하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.